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Derecho inmobiliario

  • El derecho
  • El derecho es un conjunto de normas de conducta externa del sujeto, en sus relaciones con los demás, enunciadas por los órganos competentes e impuestos coactivamente a los ciudadanos y que tienden a hacer posible la armónica convivencia social de los hombres.

    La infracción del derecho acarrea consecuencias jurídicas. A partir de ello podemos, de algún modo, caracterizar la regla jurídica:

    Imperatividad: la ley es un mandato y, en consecuencia, las personas tienen el deber y la obligación de acatarla. Y ello está reconocido en la propia Constitución española, que en su artículo 9.1 se indica que los ciudadanos y los poderes públicos están sujetos a la Constitución y al resto del ordenamiento.
    A mayor abundamiento, citaremos también el Art. 6.1 del Código Civil, que indica que “la ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento”
    Coactividad: la regla jurídica emana del poder político, en cualquiera de sus manifestaciones (monarquía parlamentaria, república…) y ello trae como consecuencia que su cumplimiento puede ser impuesto coactivamente por la fuerza y a través de las sanciones. De ello se encarga básicamente el Poder Judicial.
    Cumplimiento voluntario: a pesar de parecer contradictorio, a tenor de los aspectos anteriores, es precisamente este tercero el que confiere carácter a la regla jurídica; su efecto más importante consiste en ser acatada y cumplida.
    CLASIFICACIÓN DEL DERECHO

    DERECHO NATURAL Y DERECHO POSITIVO

    Llamamos Derecho Natural al conjunto de los principios universales del Derecho, concebidos por la razón y fundados en la naturaleza del hombre. Es un Derecho racional derivado de la ley moral.

    Entendemos por Derecho Positivo el conjunto de normas que, en un momento dado, establece e impone a sus miembros una determinada organización soberana y de los actos que son consecuencia y desarrollo de tales normas.

    DERECHO OBJETIVO Y DERECHO SUBJETIVO

    La palabra Derecho se emplea en dos sentidos diferentes: objetivo el uno y subjetivo el otro.

    En su sentido objetivo el Derecho es el conjunto de reglas jurídicas. En su sentido subjetivo el Derecho es la facultad o prerrogativa reconocida en esas reglas jurídicas a una persona (individual o colectiva) que le permite imponer a los demás un determinado comportamiento.

    El Derecho objetivo es, pues, el Derecho como ordenación o norma mientras que el Derecho subjetivo es el Derecho como prerrogativa o facultad.

    DERECHO PÚBLICO O DERECHO PRIVADO

    A falta de una teoría unánime para elaborar una distinción entre el Derecho Público y Privado, entendemos en principio lo siguiente:

    1. El Derecho Público protege los intereses generales, mientras que el Derecho Privado tutela los intereses particulares.
    2. El Derecho Público regula las relaciones entre el Estado y los administrados y el Derecho Privado regula las relaciones entre los particulares.

    RAMAS DEL DERECHO PÚBLICO

    Derecho Internacional, que regula las relaciones entre Estados.
    Derecho Político, que regula la organización y funcionamiento del Estado.
    Derecho Constitucional, que recoge los principios y bases por los que un Estado se rige.
    Derecho Administrativo, que determina la actividad de las Administraciones Públicas para el cumplimiento de sus fines.
    Derecho Penal, que comprende las reglas establecidas por el Estado para la sanción de los hechos punibles.
    Derecho Procesal, que comprende las reglas de actuación ante los Tribunales de Justicia.

    RAMAS DEL DERECHO PRIVADO

    Derecho Civil, que regula las relaciones entre particulares en cuanto concierne a su persona y a sus bienes.

    Derecho Mercantil, regula las relaciones que surgen como consecuencia del ejercicio del comercio. Las nomas mercantiles están recogidas básicamente en el Código de Comercio.

    LA NORMA JURÍDICA

    Las normas jurídicas son enunciados que establecen la forma en que ha de articularse una relación social determinada. En realidad, una norma jurídica que puede descomponerse en dos:

    La Norma que ordena o prohíbe una determinada conducta.

    La Norma que amenaza con una sanción el incumplimiento de la primera.

    FUENTES DEL DERECHO

    Entendemos por fuentes del Derecho aquellos actos a través de los cuales el derecho mismo se manifiesta. Podemos distinguir fuentes escritas y fuentes no escritas.

    FUENTES ESCRITAS:

    ♦ La Constitución

    ♦ La Ley

    ♦ Los Reglamentos

    ♦ Los Tratados Internacionales

    FUENTES NO ESCRITAS

    ♦ La Costumbre

    ♦ Los Principios Generales del Derecho

    1.2 LA VIVIENDA EN LA CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA

    El Derecho Inmobiliario es aquel conjunto de normas que regulan todas las cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos.

    El Derecho Inmobiliario se puede definir como aquella rama del Derecho cuyo objeto son los bienes inmuebles y todas sus circunstancias. Por ello, es una disciplina que agrupa un gran número de cuestiones y materias: los contratos, tanto desde el punto de vista profesional (contrato de obra, contrato de trabajo…) como desde el punto de vista final (contrato de compraventa de inmuebles), el suelo y, en consecuencia, toda la normativa paralela (planeamiento, valoración…), la expropiación, los arrendamientos, la propiedad horizontal, el Derecho Inmobiliario Registral…

    La cuestión relativa a la vivienda en la Constitución española debe desarrollarse a tenor del artículo 47 de la misma:

    Artículo 47: Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

    La comunidad participará en las plusvalías municipales que genere la acción urbanística de los entes públicos.

    DERECHO PROFESIONAL DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA

    RELACIONES JURÍDICAS CON LOS CLIENTES

    INTRODUCCIÓN

    Los gestores inmobiliarios tienen su origen muy remoto, podemos hallar ejemplo de tal actividad allá en la Roma Clásica, en que los servicios que se prestaban fueron considerados como Operai Solitae, y gozaron de una especificidad propia en forma de contrato de mandato que unas veces era submido en el arrendamiento de servicios y otras como mandato particular o unius rei.
    Desde entonces hasta ahora, es evidente que el tráfico hizo necesario con el pasar de los tiempos y el desarrollo de la propiedad inmobiliaria en las ciudades, que también el Estado hubiera de intervenir en este ámbito.
    Por ello se reguló como primera figura la del agente de la propiedad inmobiliaria y se creó la Junta Central de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria por decreto del 17 de Diciembre de 1948, orden de 11 de Enero de 1949, orden de 10 de Marzo de 1949 y Decreto de 6 de Abril de 1971.
    En fecha 4 de Diciembre y a través del Decreto 3248/1969, se aprueba el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, regulador del ejercicio de la profesión.
    Dicho Reglamento fue reformado a través del Decreto 55/5575 de 10 de Enero de 1975.

    LA ACTIVIDAD DE LA GESTIÓN INMOBILIARIA

    En las operaciones inmobiliarias, es necesario realizar múltiples operaciones que, en principio, los particulares o personas que precisan realizarlas no tienen ni el tiempo ni los conocimientos necesarios para poder llevarlos a cabo.
    Por ello, es precisa la existencia de unos profesionales que garanticen el modo en que se desarrolla una determinada operación, es el mejor de los posibles y va a favorecer el interés del cliente, toda vez que van a alcanzarse los resultados más favorables, atendidas las circunstancias del caso en concreto.
    De otro lado, la presencia de los profesionales en el terreno inmobiliario, que es uno de los más importantes de la economía de todo Estado, y que sirve de barómetro económico, favorece la dinamización del sector y su impulso, dada cuenta de que junto a la mera labor comercial existen otras facetas, como estudios de mercado, estadísticas, etc., que ayudarán al desarrollo del mismo.

    1.3 EL OBJETO DEL DERECHO. LAS COSAS

    CONCEPTO

    En sentido jurídico, las cosas son entidades susceptibles de ser objeto del derecho.

    En nuestro Código Civil no hay un concepto preciso y delimitado de la Cosa. Definimos, pues, la Cosa como toda entidad, material o inmaterial, que tenga una existencia autónoma y pueda ser sometida al poder de las personas como medio para satisfacerles una utilidad, generalmente económica.

    De acuerdo con dicha definición, para que una Cosa pueda ser jurídicamente considerada se requieren las siguientes condiciones:

    1º.- Utilidad: Que la Cosa pueda servir de medio para satisfacer necesidades humanas, la mayor de las veces, utilidad de interés económico y patrimonial.

    2º.- Individualización: Que la Cosa tenga una existencia separada o autónoma.

    3º.- Apropiabilidad: Que la Cosa sea susceptible de pertenecer a un patrimonio.

    En el desarrollo del presente tema, usaremos indistintamente como así lo hace el Código Civil, los términos «cosas» y «bienes».

    CLASIFICACIÓN DE LAS COSAS

    Existen tres grandes grupos de clasificación. Son los siguientes:

    1.- Por sus cualidades:

    √ Corporales e Incorporales

    √ Fungibles y No Fungibles

    √ Consumibles y No Consumibles

    √ Divisibles e Indivisibles

    √ Presentes y Futuras

    √ Muebles e Inmuebles

    Desarrollamos esta primera clasificación:

    Son cosas corporales las que se perciben con los sentidos, es decir, aquellas que tienen una existencia concreta en la Naturaleza.

    Son incorporales las que se perciben con el entendimiento, es decir, que tienen una existencia intelectual.

    Son fungibles las cosas que en el tráfico se tratan como cosas homogéneas, por lo que son perfectamente sustituibles entre sí. Por ejemplo: el dinero. La cosa no fungible es una cosa individualizada por ciertas cualidades propias que le dan un valor distinto de otras. Por ejemplo: un cuadro de Dalí.

    Son cosas consumibles aquellas que se destruyen con el uso, ya inmediatamente como los alimentos o los combustibles o gradualmente como la ropa o los automóviles. Son cosas no consumibles todas las demás.

    Son cosas divisibles aquellas que puedan fraccionarse sin dejar de resultar servibles para el uso a que se destina y las partes resultantes de la división tienen la misma función que el todo.

    Por ejemplo: una cantidad de dinero, una pieza de tela. Son indivisibles cuando las partes resultantes de la división no pueden cumplir la misma misión que el todo. Por ejemplo un automóvil.

    Son cosas presentes las que tienen existencia en el momento de ser tenidas en cuanta. Por ejemplo: una casa edificada. Son futuras aquellas cuya existencia no es actual pero pueda racionalmente esperarse con más o menos probabilidad. Por ejemplo: la cosecha.

    Las cosas muebles e inmuebles es la clasificación más importante y a la que el Código Civil da más importancia.

    Desarrollaremos esta distinción más adelante.

    2.- Por las relaciones de conexión:

    √ Singulares y Universales

    √ Principales y Accesorias

    Son singulares las cosas que constituyen una unidad, natural o artificial, con existencia real en la naturaleza (una casa).

    Son universales, aquellas que sin aparecer materialmente unidas, se reúnen bajo un solo nombre y son consideradas como un todo unitario (una biblioteca, una herencia).

    Según las relaciones de dependencia o subordinación distinguen las cosas entre principales y accesorias. En este sentido, las cosas que son accesorias deben sacrificarse y seguir el régimen jurídico y el destino de las principales.

    3.- Por la relación de pertenencia o de apropiación:

    √ Apropiables y No Apropiables

    √ Comercializables o prohibidas o Restringidas al Tráfico

    √ De las Administraciones Públicas o del Particular

    √ De dominio Público o Privado

    Son cosas apropiables aquellas que tienen aptitud plena para ser objeto de relaciones jurídicas patrimoniales. A ellas se refieren los preceptos del Código Civil cuando les designa como cosas que están en el comercio de los hombres.

    Son cosas inapropiables aquellas que carecen de toda idoneidad para ser objeto de derechos privados patrimoniales. Por ejemplo: las aguas, las cosas públicas de uso o servicio, etc…

    Son cosas comerciables las que están dentro del comercio de los hombres.

    Son cosas de tráfico prohibido o restringido aquellas que no estando excluidas de la posibilidad de derechos y no estando fuera del comercio son objeto, sin embargo de una prohibición de enajenar, absoluta o relativa. La prohibición puede ser por causa de salud pública (venta de drogas), seguridad (armas y explosivos), patrimonio artístico, etc…

    Según el sujeto que ostenta la propiedad, las cosas pertenecen a las Administraciones Públicas (Ayuntamientos, Administración Central, Comunidades Autónomas, Diputaciones) o son de particular (persona física o jurídica privada).

    Distinguimos los bienes de los bienes de dominio público de los de propiedad privada por el criterio del destino o afectación de los bienes, considerando como dominio público o de aprovechamiento común, los destinados al uso directo del público y los afectados a un servicio público.

    Son bienes de dominio público:

    Los bienes de las Administraciones Públicas destinados al uso público (carreteras, playas, ríos…).

    Los bienes de las Administraciones Públicas destinados directamente al cumplimiento de fines públicos o servicios públicos (Edificios públicos, hospitales, etc…).

    Son bienes de propiedad privada o patrimonial:

    Los pertenecientes a particulares, individual o colectivamente.

    Los bienes pertenecientes a las Administraciones Públicas que no estén destinados al uso público o al servicio público.

    Los bienes que habiendo sido de dominio público, dejen de estar destinados al uso o servicio público.

    LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES

    Son bienes muebles aquellas que careciendo de ubicación fija pueden ser trasladadas de un lugar a otro sin detrimento de su naturaleza.

    Los bienes muebles se clasifican en muebles por naturaleza y por analogía.

    Son bienes por naturaleza las cosas que se pueden trasportar sin menoscabo de lo que estuvieran unidos.

    Son bienes muebles por analogía las rentas o pensiones, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, y los derechos de crédito.

    Son bienes inmuebles los que tienen una situación fija y no pueden ser desplazadas sin deterioro.

    Los bienes inmuebles se clasifican:

    1.- Por su naturaleza:

    Las tierras, caminos y todo género de construcciones adheridas al suelo.

    Los árboles y plantas y frutos pendientes, siempre que estuvieran unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble.

    Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. (Pozos, canales, alcantarillas, etc.).

    Las minas y canteras.

    Las aguas superficiales y subterráneas, los ríos, lagos, lagunas, etc…

    2.- Por su analogía:

    Se consideran como tales las concesiones administrativas de obras públicas (la explotación de una autopista, tanto si se construye por la Administración o por el concesionario). También tienen tal consideración los derechos reales sobre bienes inmuebles (servidumbres, hipoteca, usufructo etc…).

    3.- Por su destino:

    Son aquellos bienes muebles que el propietario destina o une a un inmueble. Por ejemplo: la maquinaria para la explotación de una industria.

    La distinción entre unos y otros, aparentemente, se encuentra en la movilidad de las cosas.

    LAS FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS

    Aunque el estudio de las fincas es materia de otros temas de este libro, es de gran interés hacer una introducción sobre este concepto.

    Entre los bienes inmuebles por naturaleza figuran las fincas. Se llama finca a un trozo de superficie terrestre que, física o legalmente, aparece individualizado y sobre el que el sujeto ejercita acciones de dominio.

    Las fincas se clasifican en rústicas y urbanas y las distinciones entre unas y otras hay que buscarlas en la jurisprudencia existente.

    En este sentido, para determinar si una finca es rústica o urbana, no basta con considerar si está edificada o no lo está, sino la situación, el destino y cual sea el elemento principal y cual el accesorio, si la tierra o el edificio.

    En suma hay que atender a cuatro criterios:

    Situación: Lugar donde radica la finca, en el campo o en la población.
    Construcción: Suelo o vuelo, es decir, terreno o edificio.
    Destino: Uso o servicio a que la finca está dedicada (explotación agrícola, pecuaria o forestal frente a vivienda, industria o comercio).
    Accesoriedad: Preponderancia de la tierra o el edificio y dependencia una de otro.
    EL DINERO

    El dinero es:

    a) Una cosa mueble: Porque es susceptible de desplazamiento.

    b) Una cosa fungible: Por excelencia.

    c) Una cosa consumible: En cuanto es esencialmente un medio de cambio, cuyo uso natural consiste en gastarlo aunque no se destruya.

    LOS TÍTULOS VALORES

    Los títulos valores es una categoría especial de cosas que guardan relación con el dinero y que si bien es materia de estudio del Derecho Mercantil, interesa también al Derecho Civil.

    Los títulos valores son aquellos documentos a los cuales está incorporado un derecho patrimonial, de tal modo que el ejercicio del derecho está jurídicamente vinculado a la posesión del documento.

    El Código Civil y el Código de Comercio los denomina asimismo: valores, efectos o documentos de crédito.

    LOS FRUTOS

    Los frutos se clasifican en frutos naturales o industriales y frutos civiles.

    El fruto natural es el que proviene directamente del principal, concurra o no a la producción la actividad del hombre.

    El fruto civil lo constituye la compensación que se obtiene, en metálico o en especie, por el goce de una cosa de su patrimonio por parte de otra persona (alquiler de vivienda, dividendo de acciones).

    LA PRESCRIPCIÓN EXTINTIVA. LA CADUCIDAD DE DERECHOS

    LA PRESCRIPCIÓN

    Entre los hechos naturales que influyen sobre las relaciones de derecho figura el transcurso del tiempo como uno de los más destacados.

    El tiempo puede dar lugar a a la adquisición de ciertos derechos o a la extinción de un derecho.

    En el primer supuesto nos encontramos ante la prescripción adquisitiva, en el segundo supuesto nos encontramos ante una prescripción extintiva.

    La diferencia entre una y otra consiste, principalmente, en el ámbito de aplicación.

    La prescripción adquisitiva sólo se aplica a los derechos reales susceptibles de posesión (como veremos en el tema correspondiente) y la extintiva se aplica, en cambio, a todos los derechos, tanto reales como de crédito.

    Ahora interesa desarrollar la prescripción extintiva y para que se produzca esta prescripción es necesario:

    1º.- La existencia de un derecho que se puede ejercitar.

    2º.- La falta de ejercicio del derecho o inercia del titular del mismo.

    3º.- El transcurso del tiempo determinado por la Ley.

    En nuestro Código Civil, la prescripción extintiva puede actuar sobre acciones reales y sobre acciones personales.

    Los plazos ordinarios para que se produzca la prescripción de acuerdo con lo dispuesto en el Código Civil, son:

    Acciones reales:

    – Bienes muebles: 6 años

    – Bienes inmuebles: 30 años

    – Acción Hipotecaria: 20 años

    Acciones personales:

    – Ordinaria: 15 años, si no tienen señalado un plazo.

    – Extraordinaria:

    5 años se aplica a las prestaciones periódicas para evitar al deudo el quebranto y ruina de acumular deudos.
    3 años: pagar jueces, abogados, farmacéuticos…

    La prescripción de las acciones se interrumpe:

    1º.- Por ejercitar la acción ante los Tribunales.

    2º.- Por reclamación extrajudicial.

    3º.- Por cualquier acto de reconocimiento de deuda por el deudor.

    LA CADUCIDAD

    La caducidad o decadencia de los derechos tiene lugar cuando la ley o la voluntad de los particulares señalan un término fijo para la duración de un derecho, de tal modo que, transcurrido dicho término, no puede ser ya ejercitado.

    La caducidad se diferencia de la prescripción en las siguientes notas:

    1ª.- La finalidad de la prescripción es dar por extinguido un derecho por no haber sido ejercitado. En la caducidad se fija de antemano el tiempo durante el cual se puede disfrutar de ese derecho.

    2ª.- En la prescripción se admiten causas de suspensión y de interrupción. En la caducidad el efecto extintivo es radical e inmediato.

  • Los derechos reales
  • LOS DERECHOS REALES

    1. LOS DERECHOS REALES

    1.1 EL DERECHO REAL

    CONCEPTO GENERAL

    La doctrina clásica sobre la noción del derecho real, ve en él mismo, un poder directo e inmediato que se ejerce sobre la cosa y que, consecuentemente, genera una relación directa con la misma.

    Antiguamente, según parece, solo debieron existir los derechos reales, que son los más simples y, a la misma vez, los más conformes con el materialismo propio de aquellas edades y épocas.

    En la época de la antigua Roma nos encontramos con un solo derecho: El ejercicio por el jefe doméstico sobre las personas y las cosas (mujeres, hijos, siervos, esclavos, ganado, etc.).

    Este poder unitario tenía el carácter de un derecho real, puesto que la idea de la obligación no podía existir entre el jefe y sus miembros cuya personalidad era absorbida por aquel.

    CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

    Entre los muchos criterios de juristas que han venido realizando estudios sobre cuales han sido reconocidos por la Ley, nosotros seguiremos el cuadro de clasificación admitido en Derecho y en base al mismo, en sucesivos temas desarrollaremos con carácter general, cada uno de ellos.

    1.2 PROPIEDAD Y DOMINIO.

    ELEMENTOS: SUJETO Y OBJETO

    Propiedad es aquello que pertenece a una persona, y en términos jurídicos en su concepto más amplio. Propiedad seria la apropiación de un bien cualquiera, (corporal o incorporal), y su relación jurídica.

    El dominio significa sujetar o dominar, por lo tanto podría aceptarse como el poder que se ejerce sobre aquello (cosas o bienes) le están prometidas.

    La diferencia tan discutida entre los civilistas, entre propiedad y dominio, podría concretarse en que el DOMINIO tiene un «sentido subjetivo», es decir la potestad que tiene sobre la cosa el titular y LA PROPIEDAD tiene un sentido objetivo, es decir la relación de pertenencia de la cosa por el titular.

    El derecho a la propiedad aparece regulado en el Art. 33 de nuestra Constitución de 1.978.

    1º.- Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

    2º.- La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.

    3º.- Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos si no por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

    A) Elementos

    SUJETO: Es el titular referido a una o varias personas con la capacidad suficiente reconocida legalmente para adquirir o transmitir según el título que le acredite, dicha adquisición o transmisión y realizarla a través de los distintos medios legales exigidos en derecho.

    OBJETO: Es el bien (material o inmaterial), cosa o derecho, susceptible de ser utilizado.

    Por el SUJETO, la propiedad puede ser pública o privada:

    PROPIEDAD PÚBLICA, Aquella que corresponde al Estado o Corporaciones Públicas y que se destinan a satisfacer necesidades colectivas.

    PROPIEDAD PRIVADA, Aquella que bien puede pertenecer a un solo sujeto, persona individual o Jurídica, o bien puede pertenecer a varios sujetos al mismo tiempo, como La copropiedad.

    Por el OBJETO, la propiedad puede ser mobiliaria o inmobiliaria, sometiendo cada una de ellas a un régimen especial.

    B) Facultades

    De libre disposición:

    Enajenar

    Gravar

    Limitar

    Transformar

    Destruir

    De libre aprovechamiento:

    Usar

    Disfrutar

    Abusar

    De exclusión:

    Deslindar y amojonar

    Cerramiento

    Reivindicar

    LIMITACIONES AL DOMINIO

    Si la propiedad en su concepción antigua se consideraba un derecho por naturaleza absoluta, en nuestro Código Civil se admite la existencia de limitaciones, ya que el derecho no debe permitir abuso en el ejercicio de la propiedad.

    Pueden clasificarse las limitaciones en:

    LEGALES: Son las impuestas por la Ley.

    VOLUNTARIAS: Que pueden ser impuestas por la voluntad del dueño que transmite el dominio, o contrariamente que sigue siéndolo de la cosa.

    Entre las limitaciones LEGALES están las de UTILIDAD PÚBLICA y UTILIDAD PRIVADA.

    UTILIDAD PÚBLICA:

    A) Como prototipo de ella «LA EXPROPIACIÓN FORZOSA», que afecta a la totalidad del dominio.

    B) Las servidumbres legales: que afectan a facultades parciales del dominio, como son las de gozar o las de excluir, y que se condensan en las limitaciones administrativas, recogidas en el Derecho Administrativo y que están dispersas en multitud de leyes que, por razón de su finalidad, afectan al interés de la seguridad, salubridad, defensa nacional, vivienda, tesoro artístico, etc.., como puedan ser de policía urbana, caminos, industria, militar terrestre, montes, minas, aguas, costas, etc…

    UTILIDAD PRIVADA:

    A. RELACIONES DE VECINDAD: Ya que las propiedades contiguas son origen de conflicto y es preciso poner limitaciones recíprocas a casa uno de los propietarios.

    Nuestro Código Civil regula las que hacen referencia a:

    1º. Daños causados por determinadas inmisiones, (humos excesivos), cloacas, materias infectantes, etc.)

    2º. Las relativas a las distancias con referencia a plantaciones y construcción.

    3º. Deslindes.

    4º. Derechos de Tránsito.

    5º. Aguas:

    5º.1- Riegos

    5º.2- Desagües

    6º. Medianería.

    7º. Luces y vistas.

    B. TANTEOS Y RETRACTOS: Tanteo consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada en el caso que el dueño quiera enajenarla y consiguientemente, la facultad que le asiste, para que, en este último caso, se lo manifieste el propietario indicándole el precio y condiciones de la enajenación.

    Retracto consiste en el derecho de preferencia que una persona tiene para la adquisición de una cosa determinada, cuando el dueño le ha enajenado, subrogándose en el lugar del comprador mediante abono al mismo precio que se entregó y gastos de contratación originados.

    Son por tanto comunes ambos derechos en cuanto a su naturaleza en cuanto a derecho de prelación o preferencia, y son distintos en la manifestación de dicha preferencia, ya que en el tanteo se manifiesta antes, y en el retracto, después de la enajenación.

    C. PROHIBICIONES DE DISPONER: Se consideran aquellas que la persona que transfiere su propiedad pueda imponer al adquiriente cualesquiera limitación siempre que no sean contrarias a la Ley.

    La prohibición de no enajenar, que en principio habrá que reconocer la licitud de dicho pacto amparado por el Art./1255 del Código Civil y sobre todo en transmisiones mortis-causa, siguiendo la voluntad del testador, siempre con la precaución de considerar tales cláusulas su validez, que no es nunca ilimitada.

    La Ley hipotecaria en su última reforma admite la inscripción en el Registro de las prohibiciones impuestas por el testador en actos de última voluntad, en capitulaciones matrimoniales, dominaciones y demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez.

    PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD

    Si todo derecho ha de estar normalmente protegido por una acción es el dominio o la propiedad, quien requiere de una especial tutela y para ello está dotado y protegen el derecho de la propiedad, a saber:

    LA ACCIÓN REIVINDICATORIA, o antigua rescisoria. Se da para reprimir una perturbación total a la propiedad, tendiendo al reconocimiento del derecho de dominio y a la restitución de la cosa que indebidamente retiene un tercero. Art. 348 C.C.

    LA ACCIÓN NEGATORIA. Se da para reprimir una perturbación parcial ya realizada.

    LA ACCIÓN O INTERDICTO DE OBRA NUEVA O DE OBRA VIEJA. A los efectos de prevenir de daño o perjuicio que pueda temerse, bien para obtener la suspensión de una obra nueva o en vías de construcción que lesione parcialmente los derechos de propiedad, o bien para exigir medidas de protección por la vía de urgencia cuando se prevean daños en su propiedad por el mal estado de un edificio colindante.

    EXTINCIÓN

    Entre los distintos modos que existen de perder el dominio, la generalidad o mayoría de los autores y juristas los clasifican de la siguiente forma: VOLUNTARIOS e INVOLUNTARIOS, según dependan o no de la voluntad del dueño o propietario.

    Modos voluntarios:

    ABANDONO: Es la renuncia del derecho de propiedad o cualquier otro derecho real que haya sido hecho voluntariamente por el titular del mismo.
    ENAJENACIÓN: Es la renuncia traslativa del derecho de propiedad, o lo que es lo mismo, la transferencia del dominio de una persona a otra y que se pueda realizar por actos intervivos, o mortis-causa, y a título gratuito u oneroso.
    >Modos involuntarios:

    DESTRUCCIÓN: De la cosa, que tiene que ser física y total, ya que sin objeto no puede subsistir el dominio ni ningún derecho real.
    REVOCACIÓN: Que comprende la pérdida de la propiedad que perfectos en su nacimiento se resuelven por una causa de ineficacia sobrevenida con posterioridad a su formación.
    En nuestro derecho se estiman como causas de revocación:

    La condición, ya sea suspensiva así como resolutoria.

    El pacto de retro, que es una condición resolutoria.

    La revocación de donaciones por incumplimiento de las condiciones o cargas.

    La revocación de donaciones por ingratitud.

    La revocación de donaciones por supervenencia o por supervivencia de hijos.

    Otras causas de extinción:

    1º.- Por Decreto Judicial

    2º.- Por Actos del Estado

    3º.- Por Expropiación Forzosa.

    1.3 LA POSESIÓN

    CONCEPTO

    Perfilar la idea de qué es la posesión natural como un estado de hecho por el cual alguien tiene una cosa en su poder o disfruta de un derecho.

    Ampliando su concepto, entenderíamos como posesión civil, esa misma tendencia o disfrute unidos a la intención de tener la cosa o derecho como suyo, por tanto, sería la facultad de tener o disfrutar un derecho del que no es titular del mismo.

    Siguiendo pues esta doctrina, nuestra legislación en su Art. 430 y siguientes al Código Civil, admite la posesión en concepto de dueño y posesión en concepto de tenedor perteneciendo el dominio, en este caso, a otra persona.

    Todo ello parece indicar que identifica:

    La posesión en concepto de dueño con la posesión civil y ejercida con la intención de tener la cosa o derecho como propio.

    La tenencia de la cosa o del derecho en concepto distante al de dueño como posesión natural (usufructuario, arrendatario, comodatario, etc.).

    ELEMENTOS Y ÁMBITO DE LA RELACIÓN POSESORIA

    SUJETO: Pueden ser sujetos de la posesión tanto las personas naturales como las jurídicas.

    OBJETO: Sólo pueden ser objeto de la posesión las cosas o derechos que sean susceptibles de apropiación, por tanto, quedan excluidas aquellas cosas que están fuera del comercio, como son las cosas comunes, públicas o sagradas, siempre que estén afectadas al fin público o sagrado.

    MODOS DE ADQUIRIR, PERDER Y RECUPERAR LA POSESIÓN

    MODOS DE ADQUIRIR LA POSESIÓN

    1º.- POR OCUPACIÓN material de la cosa o derecho poseído.

    2º.- POR SUJECCIÓN de la cosa o derecho a la acción de nuestra voluntad.

    3º.- POR ACTOS PROPIOS y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho.

    MODOS DE PERDER LA POSESIÓN

    1º.- POR ABANDONO de la cosa.

    2º.- POR CESIÓN hecha a otro por título oneroso o gratuito.

    3º.- POR DESTRUCCIÓN o pérdida total de la cosa o quedar fuera de comercio.

    4º.- POR LA POSESIÓN de otro aún contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año.

    Los dos primeros supuestos lo son de pérdida voluntaria, mientras que los dos siguientes se refieren a pérdida involuntaria.

    Los tres primeros llevan consigo también la pérdida de la propiedad, mientras que el último implica una prescripción de la acción posesoria.

    MODOS DE RECUPERAR LA POSESIÓN

    1º.- POR ACTO PRIVADO, es decir por la devolución voluntaria.

    2º.- POR ACTO DE AUTORIDAD, por ejemplo a virtud del ejercicio de los interdictos.

    PROTECCIÓN POSESORIA

    Hay que distinguir los efectos propios de la posesión mientras ésta subsista y los que produce en caso de extinción por reclamación del propietario o de otro poseedor de mejor derecho.

    Entre las primeras están:

    ACCIONES POSESORIAS: Son aquellas que protegen el simple hecho de la posesión, amparando al poseedor contra cualquier perturbador y sin hacer declaración alguna acerca de este derecho.

    El medio legal de defensa de este derecho son los INTERDICTOS de retener y recobrar la posesión, y podrá ejercitarlos todo poseedor que tenga una posesión, sea ésta natural o civil, sea en concepto de dueño o en concepto distinto.

    El interdicto de retener se ejercita cuando el poseedor es perturbado de su posesión por actos que manifiesten la intención de despojarle y tiene por finalidad, que cese dicha perturbación.

    El interdicto de recobrar se ejercita cuando el poseedor ya ha sido despojado de la posesión y tiene como finalidad ser restituido en la misma.

    Entre las segundas, el Código regula:

    Lo relativo a los frutos, gastos y mejoras, deterioros y pérdida de la cosa, con diverso criterio, según que la posesión sea de BUENA FE o MALA FE.

    DE BUENA FE. Tiene el poseedor los siguientes derechos:

    1º.- Hacer suyos los frutos percibidos mientras no sea legalmente interrumpida la posesión.

    2º.- Ser indemnizado en caso de hallarse pendientes algunos frutos naturales o industriales, de los gastos hechos en la producción y percibir la parte del producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.

    3º.- Ser indemnizado en los gastos necesarios que haya realizado en la cosa poseída.

    4º.- Retener la cosa hasta que satisfagan dichos gastos.

    5º.- Ser indemnizado de los gastos o mejoras útiles realizados.

    6º.- Retirar las mejoras de lujo que haya introducido en la cosa poseída.

    DE MALA FE. Tienen los siguientes derechos:

    1º.- Ser indemnizado de los gastos necesarios realizados, pero sin poder ejercitar el derecho de retención.

    2º.- Retirar los objetos en que se hayan invertido en los gastos hechos en mejoras de lujo, siempre que, no sufra deterioro la cosa poseída.

    1.4 COMUNIDAD DE BIENES. COPROPIEDAD O CONDOMINIO

    CONCEPTO

    Hay Comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro-indiviso a varias personas. Del texto literal del Art. 392 del Código Civil, parecen derivarse dos conceptos, a saber:

    Comunidad de Bienes y Derechos.

    Copropiedad o Condominio.

    Entendiendo que, la Comunidad pueda recaer sobre toda clase de derechos aunque su objetivo más propio son los de contextura real, mientras que la Copropiedad o Condominio, solo puede recaer sobre cosas específicas y determinadas.

    Puede la Comunidad ser singular o universal, según recaiga sobre derechos determinados (ejemplo: comunidad de una cosa o un crédito), o sobre un patrimonio (como la comunidad entre coherederos).

    También puede ser derivada de la voluntad de los que la constituyen (comunidad convencional como la que se da entre los socios), o de un hecho extraño a esa voluntad (como existe entre coherederos).

    CARACTERES DEL CONDOMINIO

    En tres puntos se pueden resumir los caracteres del condominio, a saber:

    1.- Pluralidad del Sujeto.

    2.- Unidad en el objeto.

    3.- Atribución de cuotas, lo que determina la proporción en que los copropietarios han de gozar de los beneficios y soportar las cargas.

    DERECHOS DE LOS COMUNEROS

    Los derechos se pueden encuadrar también en cinco puntos importantes:

    1.- Al uso común de la cosa.

    2.- Al disfrute y conservación de la cosa en razón a su participación o cuotas que le pertenezcan.

    2.1.- Percibir de los beneficios la parte proporcional a su cuota.

    2.2.- Obligar a los demás participantes a contribuir en los gastos de conservación.

    2.3.- Administrar la cosa en común con los demás participes, pero respetando el acuerdo de la mayoría.

    2.4.- A la defensa en juicio y reivindicación de la cosa común. A este respecto la doctrina del Supremo admite que cualquiera de los participes puede comparecer en juicio (no si lo hace para sí solamente sin citar a los demás condueños), por lo tanto la sentencia dictada a su favor aprovechará a sus condueños, sin que les perjudique una sentencia adversa o contraria.

    3.- Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa, aunque pueda ser ventajosa para todos.

    4.- Tendrá derecho cada condueño a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, y si fuera invisible, que se adjudique a uno mediante indemnización a los demás o caso contrario se venda.

    5.- Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos que le correspondan, pudiendo enajenar, ceder o hipotecar e incluso sustituir otro en su aprovechamiento.

    ADMINISTRACIÓN DE LA COMUNIDAD

    Por el SISTEMA DE LAS MAYORÍAS, entendiendo por mayoría la real de participaciones en el condominio.

    Si no resultare mayoría, o el acuerdo tomado fuera gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el juez proveerá a instancia de parte lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

    EXTINCIÓN

    La Comunidad se puede extinguir por:

    1º.- Por la pérdida del derecho de propiedad, que puede tener lugar por:

    1.1.- Renuncia de todos los comuneros.

    1.2.- Prescripción.

    1.3.- Por extinción de la cosa o derecho objeto de la comunidad.

    2º.- Por reunir un solo propietario todas las cuotas, que puede realizarse por venta a uno de los participes, o a un tercero, así como por herencia o ejercicio de la acción de retracto.

    3º.- Por la división de la cosa común, ya que el Código Civil establece el principio de que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

    Aunque existen algunas limitaciones del derecho a instar la división, enumeraremos en este primer ciclo tan sólo algunos casos de las mismas:

    a) Que exista pacto de conservar la cosa indivisa, siempre que sea por tiempo determinado que no exceda de diez años.

    b) Que en la donación (contrato), el donante haya impuesto la indivisión de la cosa, si bien, no podrá hacerlo más que por ese plazo máximo de diez años.

    c) Que la cosa sea indivisible, en cuyo caso no se puede pedir la división material pero no se pierde el derecho a exigir la disolución de la comunidad.

    FORMAS DE EFECTUAR LA DIVISIÓN

    1º.- De común acuerdo entre los interesados.

    2º.- Practicarla por árbitros o amigables componentes, nombrados a voluntad de los participes.

    3º.- Practicarla judicialmente.

    1.5 LA PROPIEDAD HORIZONTAL

    CONCEPTO

    Cuando el Código Civil en su título III define el concepto de la COMUNIDAD DE BIENES, hace expresa mención en su Art. 396 a la Copropiedad de pisos o locales de un edificio de aprovechamiento independiente, y como quiera que en los últimos años ha sido pujante la expansión urbanística, el mencionado artículo ha necesitado un apoyo normativo amplio que regule toda la problemática de este tipo de Copropiedad y en ese sentido se expresa en la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, que ha servido de base para la creación de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio sobre PROPIEDAD HORIZONTAL, que modifica la redacción del Art. 396 del Código Civil y sus concordantes de la Ley hipotecaria, a efectos de inscripción.

    Con esta Ley, se pretende dar carácter privativo a los pisos y locales, ya que los contempla como (propiedad separada) con atribuciones al dueño de cada piso o local del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el mismo, con facultad de disponer libremente en su derecho.

    El régimen legal de la propiedad horizontal es IMPERATIVO, tal y como se expresa en la disposición transitoria primera de la mencionada Ley, ordenando que regirá a todas las comunidades de propietarios en cualquiera de las formas que fuera creada y el contenido de sus estatutos no podrán ser aplicados en contra de lo establecido en esta Ley hasta el punto que, otorgaba un plazo de dos años a contar desde la publicación en el B.O.E. (23 de Julio de 1.960), para que las comunidades de propietarios ya establecidas, adaptaran sus estatutos a lo dispuesto en esta Ley en todo aquello que estuvieran en contradicción.

    MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

    No existe una teoría legal que establezca normativa para adquirir la propiedad por pisos, pero como casos más corrientes podríamos citar:

    1º.- El de sucesión hereditaria del inmueble o por división del mismo cuando sus copropietarios, convienen en transformar el derecho pro-indiviso que les correspondería, en propiedad privativa de los distintos pisos o locales de dicho inmueble.

    2º.- El de enajenación, es decir por venta del inmueble por pisos.

    3º.- El de constitución inicial de la propiedad por pisos previa a la construcción del inmueble.

    TÍTULO CONSTITUTIVO

    Por título constitutivo hay que entender el acto jurídico que da vida a esta propiedad, mediante la individualización jurídica de cada piso o local, que se realiza a través de su descripción y valoración en relación con el edificio de que forma parte.

    En su regulación la Ley de Propiedad Horizontal acredita dicho título exponiendo la necesidad de:

    a) Describir el inmueble en su conjunto.

    b) A cada piso o local asignarle un número correlativo.

    La descripción del inmueble será amplia y de conformidad a lo exigido en la legislación hipotecaria.

    Cada piso o local deberá expresar sus lindes, extensión, planta y accesorios (garaje, buhardilla, sótanos, etc.).

    Se fijará la cuota de participación que corresponda a cada piso o local.

    También el título podrá contener reglas de constitución y ejercicio de derechos no prohibidos por la Ley, en orden al uso o distinto del edificio:

    Instalaciones y servicios.

    Gastos administrativos y de gobierno.

    Gastos de conservación.

    Seguros, etc.

    Formando con todo ello un estatuto privativo qie podrá incluso estar inscrito en el registro de la propiedad.

    OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO

    1ª.- Respetar las instalaciones generales.

    2ª.- Mantener su piso en buen estado de conservación, resarciendo al propietario de los daños que ocasionare por su descuido y abandono o el de sus personas por quienes debe de responder.

    3ª.- Consentir en su piso las reparaciones que sean necesarias y que exija el servicio de inmueble, así como las servidumbres que pudieran afectarle en función del interés general y que esté aprobado por las 4/5 partes de los propietarios.

    4ª.- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos anteriormente.

    5ª.- Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en su título a los gastos generales del inmueble. Al pago de los citados gastos será afectado el piso o local, siendo este crédito a favor de la comunidad preferente a cualquier otro, hasta el punto que, en la escritura que transmitiera el piso o local a título oneroso, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos ya que el adquiriente será su ulterior responsable.

    6ª.- Los propietarios elegirán un presidente entre ellos quien les representará en juicio o fuera de él. También nombrarán un Secretario quien reflejará en Acta los asuntos tratados. En el caso de nombramiento de un Administrador, éste podrá no pertenecer a la comunidad de propietarios. Los nombramientos serán de un año prorrogable tácitamente por períodos iguales.

    7ª.- Corresponde a la Junta de Propietarios:

    7.1.- Nombrar los cargos.

    7.2.- Aprobar los planes de gastos.

    7.3.- Aprobar la ejecución de obras extraordinarias.

    7.4.- Aprobar o reformar los Estatutos.

    7.5.- Conocer y decidir de otros asuntos de interés para la comunidad.

    8ª.- La asistencia a la juntas será personal o por representación legal o voluntaria, si algún piso pertenece pro-indiviso, se nombrará un representante, y si estuviere en usufructo, la asistencia será del nudo propietario, quien estará representado por el usufructuario.

    Se reunirá al menos una vez al año, o cuando lo solicite el Presidente o cuando lo pida la 1/4 parte de los propietarios o un número de éstos que represente el 25% de las cuotas de participación.

    Convocará el Presidente al menos con seis días de antelación y los ACUERDOS SERÁN:

    Por unanimidad, cuando implique aprobación o modificación del TÍTULO o ESTATUTOS.

    En primera convocatoria el voto de la mayoría y en segunda convocatoria mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas.

    Los acuerdos de la junta (se reforma el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley de 30 de Abril de 1.992 en materia procesal), se reflejarán en un libro de Actas diligenciado por el registrador de la propiedad y en la forma que reglamentariamente se disponga.

  • Derechos reales con limitación de dominio
  • DERECHOS REALES CON LIMITACIÓN DE DOMINIO

    PREÁMBULO

    Si hasta ahora se ha estudiado el derecho real de pleno dominio, pasamos a hacerlo ahora con aquellos derechos reales que producen una limitación a su poseedor. Empezaremos con los derechos reales de goce, distinguiendo cuando dicho derecho recae sobre bienes muebles y sobre bienes inmuebles.

    En los correspondientes al derecho real de goce sobre bienes muebles están:

    ♦ USUFRUCTO

    ♦ USO

    ♦ HABITACIÓN

    En los correspondientes al derecho real de goce sobre bienes inmuebles están:

    ♦ LAS SERVIDUMBRES

    ♦ EL CENSO

    ♦ LA SUPERFICIE

    Terminando con los derechos reales de garantía mobiliaria e inmobiliaria con:

    ♦ LA HIPOTECA

    ♦ LA PRENDA

    ♦ LA ANTÍCRESIS

    CONCEPTO

    En un sentido amplio, usufructo es el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas.

    Nuestro ordenamiento jurídico lo define como aquel derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución, o la Ley autoricen otra cosa.

    De dicho contexto, se deduce que:

    a) Es un derecho subjetivo, ya que otorga a su titular una situación de potestad respecto a unos bienes.

    b) Es un derecho real, es decir, que se ejercita en forma directa sobre las cosas.

    c) Es limitativo, pues se hace necesario señalar unos límites a las facultades de goce y especialmente el denominado goce temporal generalmente vitalicio.

    d) Actualmente, es un derecho transmisible.

    CONSTITUCIÓN Y ELEMENTOS CONSTITUTIVOS

    El usufructo nace de un negocio jurídico o de una disposición legal.

    El usufructo voluntario o negocial puede constituirse «mortis-causa» (usufructo testamentario) o «inter-vivos», bien a título oneroso o gratuito.

    La constitución por vía «inter-vivos» puede realizarse por:

    ENAJENACIÓN O VENTA.

    POR RETENCIÓN.

    En el primer caso el constituyente atribuye el adquiriente el derecho de usufructo y conserva la propiedad. En el segundo caso enajena la propiedad y se reserva el dominio.

    Los elementos constitutivos del usufructo son:

    El nudo propietario: Que es el dueño de la cosa

    El usufructuario: Que es el titular del derecho, que puede recaer a favor de una persona, de varias personas o de persona jurídica.

    OBJETO: COSAS Y DERECHOS

    Cosas: Son todas las que están en el comercio de los hombres y sean susceptibles de producir un goce.
    Derechos: Son todos; siempre que éstos no sean personalísimos o intransmisibles.

    CLASIFICACIÓN DEL USUFRUCTO

    EN RAZÓN DE LAS PERSONAS

    Simples (una sola persona).

    Múltiples (varias personas).

    Simultáneo, o con goce actual de todos (comunidad de usufructo).

    Sucesivo, o cuando van entrando en el goce uno en pos de otro.

    EN RAZÓN DE LAS COSAS

    Propio, si recae en cosas no consumibles.

    Impropio, si recae en cosas consumibles.

    Total, abarca a todos los frutos de la cosa.

    Parcial, abarca parte de los frutos de la cosa.

    Normal, conserva la sustancia de la cosa.

    De disposición, que ya lo condiciona al constituirse el usufructo.

    Legal, constituido por la Ley, como los que corresponden al padre o madre respecto a ciertos bienes de los hijos.

    Voluntario, manifestado por los sujetos personales:

    * Inter-vivos.

    * Mortis-causa.

    * Adquiridos por prescripción.

    CASO DE SU DURACIÓN

    Vitalicios: (regla general en el usufructo).

    – A plazo.

    DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

    DERECHOS

    Derecho a disfrutar:

    Sobre los frutos:

    1.- Naturales

    2.- Industriales

    3.- Civiles

    Sobre la accesión (4)

    1.- Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra y la cría de los animales.

    2.- Son frutos industriales los que producen los predios a beneficio del cultivo o del trabajo.

    3.- Son frutos civiles el alquiler de edificios, el precio de arrendamiento de tierra y el importe de las rentas perpetuas vitalicias u otras análogas.

    Los frutos naturales e industriales se perciben desde que se alzan o se separan. Los civiles se perciben día por día.

    4.- El disfrute sobre la acción por documento incorporado al usufructo, como por ejemplo el derecho de cazar en la finca.

    Derecho a Mejorar:

    Sin alterar su forma o sustancia

    Derecho a Disponer:

    5.- Arrendar: La posibilidad de dar en arrendamiento.

    6.- Enajenar: Poder enajenar.

    En ambas acciones de disponer se limitará hasta el término constituido en el usufructo.

    OBLIGACIONES

    Anteriores al Usufructo

    Formar Inventario: Tasando los bienes muebles, o describiendo el estado de los bienes inmuebles.
    Prestar Fianza: Como excepciones a la prestación de fianza están:
    Al usufructuario a quien se le dispense.

    El vendedor o donante que se hubiera reservado el usufructo de los bienes vencidos o donados.

    A los padres usufructuarios respecto a los bienes de sus hijos.

    Al cónyuge sobreviviente sobre la cuota legal usufructuaria, si no se hubiere vuelto a casar.

    Durante el Usufructo:

    Cuidar las cosas.

    Hacer las reparaciones necesarias.

    Abonar cargas e impuestos que recaigan sobre los frutos o intereses de capital.

    Abonar los gastos de pleitos, costas procesales, etc.

    Poner en conocimiento de dueño de cualquier acto de tercero que pudiera dañar o lesionar los derechos de propiedad.

    Al terminar el Usufructo:

    Devolver al propietario la cosa.

    DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO

    DERECHOS

    ♦ Realizar actos que tiendan a la conservación de la cosa.

    ♦ Hacer obras y mejoras, siempre que no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.

    ♦ Enajenar los bienes sobre que está constituido el usufructo.

    ♦ Disponer de su nuda propiedad hipotecándolo.

    ♦ Imponer servidumbres sin el consentimiento del usufructuario y siempre que no perjudiquen el derecho de usufructo.

    ♦ Inspeccionar la actuación del usufructuario pero sin causarle molestias.

    OBLIGACIONES

    ♦ Entregar la cosa al usufructuario al comienzo del usufructo.

    ♦ No ejercitar actos que pudieran perjudicar al usufructuario.

    EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

    Son causas de extinción, las enumeradas en el Art. 513 del Código Civil, a saber:

    Muerte del usufructuario. Nota: Si se hubiere constituido sobre varias personas, no se extinguirá hasta la muerte de la última.

    Renuncia del usufructuario.

    Prescripción por el no uso del derecho:

    Seis años en bienes inmuebles.

    Treinta años en bienes inmuebles.

    Pérdida de la cosa.

    Expropiación de la cosa.

    Consolidación por la reunión de usufructo y la propiedad en una misma personas.

    Resolución del derecho del constituyente, es decir, que nadie puede transmitir a otros más derechos que aquellos que se tiene sobre la cosa usufructuada.

    Por vencimiento del plazo por el que se constituyó.

    1.2 DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

    CONCEPTOS

    Los Derechos de uso y habitación son también derechos reales de goce y de limitado dominio.

    EL USO

    Fue de tiempo, el derecho de utilizar una cosa sin apropiarse de los frutos que produce.

    Las legislaciones modernas consideran el derecho de uso, como una especie de usufructo limitado a las necesidades reales del usuario y de su familia y en este sentido el Artículo 524 del Código Civil expone que: «el uso da derecho a percibir de los frutos de las cosas ajenas los que bastan a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente».

    LA HABITACIÓN

    Da a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar una cosa ajena, las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

    DIFERENCIAS CON EL USUFRUCTO

    1º.- El usufructo puede ser legal o voluntario.

    ♦ El uso y la habitación no suele constituirse por disposición de la Ley.

    2º.- El usufructo y el uso pueden recaer sobre toda clase de bienes.

    ♦ La habitación solo sobre edificios.

    3º.- El usufructo es transmisible.

    ♦ El uso y la habitación no.

    4º.- El uso y habitación se puede extinguir por abuso.

    ♦ En el usufructo no.

    REGIMEN JURÍDICO

    En el Código Civil se rigen por:

    1º.- El título constitutivo.

    2º.- En su defecto por las disposiciones de la Ley (Art. 523 C. Civil y siguientes), establecidas para el usufructo.

    DERECHOS Y OBLIGACIONES

    DERECHOS

    1º.- Percibir de los frutos de la cosa, lo suficiente para satisfacer sus necesidades y las de su familia.

    2º.- Aprovecharse de las crías, leche, lana, en cuanto basten para el consumo personal y de los suyos.

    3º.- El habitacionista tiene el derecho a ocupar en la casa las piezas necesarias para sí.

    OBLIGACIONES

    Son Obligaciones del habitacionista las contempladas legalmente para el derecho de usufructo amparadas por el Art. 491 y siguientes del C. Civil.

    EXTINCIÓN

    Son motivos de extinción las mismas causas contempladas para el Usufructo (Art. 513 y siguientes del C. Civil) y además «POR EL ABUSO GRAVE DE LA COSA Y DE LA HABITACIÓN.

    1.3 LOS DERECHOS DE GARANTÍA

    CONCEPTO

    Por garantía se entiende toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su buen fin.

    Son en nuestro Ordenamiento Jurídico Derechos Reales de garantía:

    LA PRENDA

    LA HIPOTECA

    LA ANTICRESIS

    De esta clasificación nuestro Código Civil siguiendo la corriente de los códigos modernos, considera:

    – LA PRENDA, como un derecho de garantía real «mobiliaria» en razón a su naturaleza mueble de la cosa.

    – LA HIPOTECA, como un derecho de garantía real «inmobiliaria», en función de la naturaleza de la cosa inmueble.

    – LA ANTICRESIS, a ésta se le da una consideración especial e independiente a la prenda e hipoteca.

    Por lo tanto existen tres notas básicas diferenciables entre PRENDA e HIPOTECA:

    1º.- Prenda se apoya en la posesión de la cosa, mientras que Hipoteca se apoya en su inscripción en el Registro de la Propiedad.

    2º.- Prenda de aplica solo a bienes muebles e Hipoteca sobre bienes inmuebles.

    3º.- Prenda lleva consigo el desplazamiento en posesión del bien, mientras que en la Hipoteca el bien no es posible desplazarlo.

    CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

    HIPOTECA

    También llamada «Hipoteca Inmobiliaria» es un derecho real constituido en garantía de una obligación, sobre bienes inmuebles ajenos que pertenecen en la posesión de sus dueños y que podrían ser vendido (subasta) para satisfacer con su importe aquella obligación cuando sea vencida y no pagada.

    CLASES DE HIPOTECAS

    Por su origen:

    ♦ Voluntarias.- La convencida por las partes.

    ♦ Legales.- La constituida por la Ley.

    Por la forma:

    ♦ Expresas.- Las que tienen que ser inscritas en el registro.

    ♦ Tácitas.- No se exige inscribir, pero son válidas y efectivas.

    Por el objeto:

    ♦ Generales.- Si gravitan sobre todos los bienes del deudor.

    ♦ Especiales.- Si gravan solo bienes determinados.

    Por el contenido:

    ♦ Ordinarias.- Son las que aseguran una obligación existente y predeterminada.

    ♦ De Seguridad.- Son las que aseguran una obligación de existencia dudosa e indeterminada.

    Por los efectos:

    ♦ Comunes.- Las que aseguran el pago de la obligación guardando la prioridad que esté determinada en el Registro.

    ♦ Privilegiadas.- Las que se anteponen a todas las demás.

    CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

    ELEMENTOS PERSONALES

    Que son el acreedor titular del derecho real de hipoteca y el dueño de la finca hipotecada.

    CAPACIDAD JURÍDICA

    El constituyente de la hipoteca debe ser propietario de la cosa y tener disposición sobre la misma, o hallarse legalmente autorizado para poder disponer.

    ELEMENTOS REALES

    Comprenden: El concepto de la obligación que se garantiza con la hipoteca y la cosa que se grava para asegurar aquella obligación.

    Cosas Hipotecables:

    Los inmuebles.

    Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes impuestas sobre los mismos bienes.

    Cosas no hipotecables:

    Las servidumbres, a menos que se hipotequen con el predio dominante. No obstante podrían hipotecarse las servidumbres de aguas.

    Los usufructos legales, excepto el concedido de cónyuge viudo por el Código Civil.

    El uso y la habitación.

    No obstante la Ley Hipotecaria establece algunos derechos que podrían ser hipotecados con restricciones o supuestos especiales como son:

    1º.- El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si la conclusión fuera por su voluntad, subsiste la hipoteca.

    2º.- La Nuda Propiedad.

    3º.- Los Bienes anteriormente hipotecados.

    4º.- El Derecho de Hipoteca Voluntaria.

    5º.- Los Derechos de Superficie (pastos, agua, leñas, etc.).

    6º.- Las Concesiones Administrativas (minas, ferrocarriles, canales, etc.).

    7º.- Los Bienes vendidos con Pacto de Retro.

    8º.- El Derecho de Retracto.

    9º.- Los Bienes Litigiosos.

    10º.- Los Bienes sujetos a Condiciones Resolutorias.

    11º.- Los Pisos o Locales en régimen de Propiedad Horizontal.

    EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

    Por el mismo contenido en el documento de constitución que determina la extinción de la hipoteca, pero también, puede extinguirse por causas que son independientes de la deuda garantizada, a saber:

    Por Renuncia del Derecho de Hipoteca.

    Por Acuerdo entre las Partes.

    Por Pérdida de la Finca Hipotecada.

    Por Consumación ejerciendo la Acción Hipotecaria por Procedimiento Ejecutivo correspondiente.

    Por la Ejecución realizada a una Hipoteca anterior o preferente.

    Por reunir en una misma persona el Propietario y el Titular del Derecho de Hipoteca.

    Por Finalizar el Plazo, o la Condición Resolutoria.

    Por Denuncia del Hipotecante o Dueño de la Cosa Gravada.

    Por Prescripción.

    Por Caducidad de la Inscripción.

    Por Cancelación del Asiento.

    NOTA.- A los terceros no afecta la extinción, siempre que no se cancele la inscripción en el Registro.

    LA ANTICRESIS

    Es una forma de garantía real sobre bienes inmuebles cuya característica esencial es, no solo pasar al acreedor el valor de la obligación, sino también el aprovechamiento total o parcial de los frutos de la cosa. El Art.1881 del Código Civil, determina que, estos frutos se aplican al pago de los intereses, si se debieran, y después o cuando no fueren débitos a la satisfacción del capital de su crédito.

    DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRETICO

    1º.- Percibir los frutos del inmueble.

    2º.- No adquiere la propiedad por falta de pago dentro del plazo convenido, pero en este caso, podrá pedir judicialmente el pago de la deuda o la venta del inmueble.

    3º.- En el caso de venta, tiene derecho de preferencia sobre el precio obtenido con la venta de la cosa.

    OBLIGACIONES DEL ACREEDOR ANTICRETICO

    1º.- Pagar las contribuciones y cargas que pesan sobre la finca, los gastos de conservación, que se deducirán de los frutos a percibir.

    2º.- Si estuviera en posesión de la finca, tendrá la obligación de cuidarla con la diligencia de un buen padre de familia.

    DERECHOS DEL DEUDOR O DUEÑO

    Podrá tener todos los derechos sobre la finca, es decir:

    – Constituir hipoteca.

    – Derechos de goce, como el usufructo y otros.

    EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS

    El Código autoriza expresamente la renuncia de la anticresis manifestando que puede el acreedor, para librarse de los gastos de la finca, obligar al deudor, a que entre de nuevo en el goce de la misma.

    LA PRENDA

    Es un derecho real de garantía, sobre cosa mueble, establecida en garantía de una obligación por cuya virtud, se entrega la cosa al acreedor con el fin de que quede e su posesión hasta el completo pago de crédito, y caso de incumplimiento, instar a la venta de la cosa empeñada y con su importe satisfacer la obligación que le había garantizado, por tanto:

    Es un derecho real, por que recae sobre una cosa específica y determinada.

    Es un derecho real de garantía por que asegura el cumplimiento de una obligación.

    Es mobiliaria por que recae siempre sobre bienes muebles.

    Es indivisible, porque garantiza toda la deuda.

    CONSTITUCIÓN DE LA PRENDA

    El medio más corriente es el de CONTRATO.

    ELEMENTOS

    Sus elementos personales son:

    De una parte el ACREEDOR PIGNORATICIO, que es el titular o acreedor.

    De otra el DEUDOR O UN TERCERO, que grava su cosa con prenda para asegurar la efectividad de ese crédito.

    Sus elementos reales son:

    Las cosas que se pignoran, y

    La obligación que con la prenda se asegura.

    Por tanto son condiciones esenciales que las cosas:

    Sean muebles.

    Estén en el comercio de los hombres.

    Sean susceptibles de posesión.

    Sus elementos formales son: La entrega de la cosa, a excepción de la prenda sin desplazamiento.

    Se constituye mediante contrato, más para que surta efectos contra tercero es preciso que conste por documento público la certeza de la fecha de su constitución.

    LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

    Se establece con el fin de proporcionar una forma de garantía adecuada a todos los bienes muebles de difícil o imposible desplazamiento, como por ejemplo la prenda agrícola como medio de consolidar el crédito agrícola.

    HIPOTECA MOBILIARIA

    Es un derecho real de garantía, que mediante la inscripción registral, sujeta cosas o bienes de carácter mueble, que continúan en poder de su dueño al pago de una obligación contraída anteriormente.

    Son elementos personales:

    EL ACREEDOR

    EL DEUDOR

    Y recae sobre:

    Establecimientos mercantiles.

    Automóviles y otros vehículos de motor.

    Aeronaves.

    Maquinaria industrial.

    Propiedad intelectual.

    Propiedad industrial.

  • Contrato y Obligaciones
  • CONTRATO Y OBLIGACIONES

    1.1 EL CONTRATO

    CONCEPTO

    El Código Civil en el Título II del Libro IV en su Art. 1254 y siguientes, establece una regulación general para las obligaciones y los contratos, pero no define qué es el contrato.

    Por una lado el Art. 1.089 lo enumera entre las fuentes de las obligaciones, de otro, el Art. 1.254 dice que el Contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras.

    ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

    El Código Civil, establece que no hay Contrato si no concurren los siguientes requisitos:

    1º.- Consentimiento de los contratantes.

    2º.- Objeto cierto que sea materia de contrato.

    3º.-Causa de la obligación que se establezca.

    CONSENTIMIENTO

    Para que haya consentimiento es necesario tener capacidad para contratar, de modo que no podrán prestar consentimiento aquellas personas que:

    Sean menores no emancipados.

    Los locos, dementes, y sordomudos que no sepan escribir.

    OBJETO

    El objeto debe ser «Cierto que sea materia de contrato».

    Pueden ser objeto, todas las «Cosas» que no estén fuera del comercio de los hombres y todos los “Servicios” que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.

    El objeto del contrato ha de reunir determinados requisitos por imperativo legal, a saber:

    ♦ Posibilidad, de la Cosa o Servicio.

    ♦ Licitud, para las «Cosas», que exige no esté fuera del comercio de los hombres y para las «Servicios», que no sean contrarios a las leyes y buenas costumbres.

    ♦ Determinación, debe la «Cosa» ser determinada en cuanto a su especie, entendiéndola como no posible de ser confundida con otra distinta.

    ♦ Causa, que debe de ser justa, lícita y moral. Los contratos sin causa no producen efecto alguno, así pues por ejemplo, un Juez no podría amparar la pretensión de un acreedor que exigiese el pago de una obligación, si ésta no estuviera fundada en una causa justa y legal.

    VICIOS DE LOS ELEMENTOS DEL CONTRATO

    Del Consentimiento: Existirá vicio, cuando el consentimiento se ha formado de una modo defectuoso. El Art. 1265 Código Civil, se expresa en el sentido de que será nulo el consentimiento prestado por ERROR, VIOLENCIA, DOLO o INTIMIDACIÓN.

    ♦ El error se da cuando al realizar un negocio, éste no se hubiera querido realizar de haberse conocido exactamente la realidad, o se hubiera querido de otra manera, este error se denomina: ERROR PROPIO.

    ♦ La violencia se da cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible.

    ♦ El dolo, se da cuando con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.

    CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS

    CONSENSUALES, REALES Y FORMALES

    Consensuales: Se perfeccionan por el mero consentimiento

    ♦ Reales: Acompaña al consentimiento la entrega de la cosa.

    ♦ Formales: Son los que para su plena constitución y eficacia se precisa de una forma especial (Escritura Pública).

    UNILATERALES Y BILATERALES

    ♦ Unilaterales: Son los que crean obligaciones a cargo de una de las partes exclusivamente, como el préstamo.

    ♦ Bilaterales: Son los que crean obligaciones recíprocas entre los contratantes.

    ONEROSO Y GRATUITOS O LUCRATIVOS

    ♦ Onerosos: Cuando los sacrificios que realizan las partes están compensados en el beneficio que obtienen, como la compraventa, que a la obligación de entregar una cosa, exige la contraprestación de pagar su precio.

    ♦ Gratuitos y Lucrativos: Cuando el beneficio de una de las partes no está acompañado de ningún sacrificio como contrapartida (las donaciones).

    CONMUTATIVOS Y ALEATORIOS

    ♦ Conmutativos: Son aquellos contratos onerosos que la relación de equivalencia se encuentra de antemano fijada por ambas partes (Compra-venta).

    ♦ Aleatorios: Son, por el contrario, cuando una de las partes o ambas recíprocamente, se obligan a dar en equivalencia a la otra, para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir a tiempo indeterminado.

    PREPARATORIOS, PRINCIPALES Y ACCESORIOS

    Preparatorios: Cuando se establecen de forma preliminar aplicable a la celebración de un contrato posterior (promesa, mandato).

    Principales: Los que cumplen con el fin propuesto por las partes(compraventa, arrendamiento, etc.).

    Accesorios: Que tienen su existencia como consecuencia de otro contrato anterior, hipoteca, prenda).

    INSTANTÁNEOS, DURADEROS Y DE EJECUCIÓN PERIÓDICA

    Ejecución Instantánea, son aquellos que generan obligaciones de trato único en el contrato de compra-venta la entrega de la cosa.

    Duraderos: aquellos que generan obligaciones que implican una conducta permanente (en el contrato de depósito guardar la cosa depositada).

    Ejecución periódica: aquellos que generan obligaciones cuyo cumplimiento supone realizar actos reiterados durante cierto tiempo (en el contrato de renta vitalicia, pagar la renta cada mes).

    PRECONTRATO

    Según la jurisprudencia más abundante de nuestro Tribunal Supremo, el precontrato es un contrato por el que las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato (contrato ya preparado) que actualmente no quiere o no puede concluir.

    RESCISIÓN DE LOS CONTRATOS

    El Código Civil ( Artículos 1290-1299), regula la rescisión como el remedio jurídico para la reparación de un perjuicio económico que el contrato origina a determinadas personas, el contrato es válido, pero en razón de aquel perjuicio se concede a las personas perjudicadas la ACCIÓN RESCISORIA, siempre y cuando el perjudicado carezca de otro recurso legal para obtener la reparación (Art. 1294 C. Civil).

    La Ley establece los siguientes contratos susceptibles de RESCISIÓN:

    1º.- Los que celebren los tutores sin autorización del Consejo de Familia, siempre que los menores o incapacitados hayan sufrido lesión en más de ¼ parte del valor de las cosas.

    2º.- Los celebrados en representación de los «Ausentes», siempre que éstos hayan sufrido la lesión a que se refiere el punto anterior.

    3º.- Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no pueden cobrar de otro modo lo que se les debe.

    4º.- Los contratos que se refieran a cosas ligitinosas, por ejemplo enajenar la cosa cuya propiedad está en litigio.

    5º.- Cualesquiera otros que especialmente lo determine la Ley.

    Como quiera que la rescisión supone privar de eficacia a un contrato válido, es lógico, que debe de ser ejercitada la acción legitimatoria por el perjudiciado y sus sucesores. La rescisión obliga a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos, o del precio con sus intereses y el plazo para ejercitar la acción será de cuatro años.

    2. CONTRATOS PREPARATORIOS, PRINCIPALES Y ACCESORIOS.

    2.1 CONTRATO DE COMPRAVENTA

    (Art. 1445 C.C.). Por el contrato de compraventa, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

    ♦ Es consensual, puesto que se perfecciona por el mero consentimiento.

    ♦ Es oneroso, porque determina desplazamientos o sacrificios patrimoniales para cada una de las partes.

    ♦ Es recíproco, porque las obligaciones vinculan a comprador y vendedor.

    ♦ Es conmutativo o equivalente, ya que la obligación que asume una parte se considera el equivalente de la que otra parte contrae.

    ELEMENTOS ESENCIALES DE LA COMPRAVENTA

    CAPACIDAD

    (Art. 1457 C.C.) Por regla general podrán celebrar el contrato de compraventa todas las personas autorizadas por este Código Civil para contratar y obligarse.

    No obstante la Ley determina las siguientes prohibiciones: (Art. 1459 C.C.)

    1º.- El tutor en la compra de los bienes de la persona que está bajo su tutela.

    2º.- El mandatario, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

    3º.- Los albaceas testamentarios sobre los bienes confiados a su cargo.

    4º.- Los empleados públicos sobre la compra de bienes del Estado, de cuya administración estuvieran encargados.

    5º.- Personas encargadas o relacionadas con la Administración de Justicia, sobre bienes o derechos sometidos a litigio ante el Tribunal donde ejerzan sus funciones.

    OBJETO

    Serán objeto de la compraventa tanto las cosas corporales como incorporales, reuniendo las siguientes condiciones:

    1º.- Existencia actual o futura.

    2º.- La cosa ha de ser determinada

    3º.- Ha de tratarse de cosa de lícito comercio.

    PRECIO

    (Art. 1445 C.C.) Debe ser cierto, en dinero o signo que lo represente.

    En la transmisión de la propiedad en la compraventa, puede acordarse de que el precio de la venta se aplace, mientras que el vendedor cumple su obligación de entrega y como garantía en su favor, se suele pactar que, pese a la transmisión efectuada, el comprador no adquiere el dominio hasta que no pague la totalidad del precio.

    A ésta figura jurídica se le denomina: «COMPRA-VENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO».

    EXCEPCIONES A LA CONSUMACIÓNN Y PERFECCION DE LA COMPRA VENTA

    Como excepciones a la consumación y perfección de la compra-venta, están:

    1º.- Las arras (Art. 1454 C.C.). El comprador puede entregar una suma de dinero en concepto de señal, también llamada ARRAS. Este contrato no se entenderá perfecto ya que se admite que podrá perderlas o rescindirse, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Las arras tienen por tanto una finalidad penalizadota.

    2º.- Cuando se celebra una venta bajo condición suspensiva en cuyo caso la compraventa no se perfecciona hasta que se cumpla la condición.

    EFECTOS DE LA COMPRAVENTA

    El contrato de compraventa origina el nacimiento de obligaciones de carácter general para vendedor y comprador, que son la entrega de la cosa y el pago del precio respectivamente.

    ENTREGA DE LA COSA

    El vendedor se obliga a entregar la cosa objeto del contrato, tal y como se encontraba al perfeccionarse la venta, con sus frutos, si los produjera, desde ese mismo día.

    Se entiende entregada la cosa cuando se ponga en «poder y posesión» del comprador (Art. 1462 C.C.).

    Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa.

    Si es mueble la entrega se efectuará por:

    ♦ La entrega de las llaves del lugar donde se hallen las cosas almacenadas o guardadas.

    ♦ Por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse al poder del comprador en el instante de la venta o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo.

    ♦ Si la cosa o bien es «incorporal», se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia.

    LUGAR

    Las partes tienen libertad para fijarlo.

    GASTOS

    Son de cuenta del vendedor del vendedor y los de traslado van a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

    TIEMPO

    Si no existe condición, la obligación de entrega nace en el mismo momento de la perfección del contrato.

    2.2 LA PERMUTA

    (Art.1538 C.C.) La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. En realidad, en la permuta hay un trueque de derechos de propiedad.

    Tiene los mismos caracteres que la compraventa y se diferencia sustancialmente por la falta de precio cierto.

    En la actualidad cobra relieve la permuta a propósito de la figura jurídica que surge cuando el propietario de un solar transmite a otro su propiedad para que sobre él construya un edificio, a cambio de la entrega de determinadas viviendas, locales comerciales o plazas de aparcamiento.

    2.3 PROMESA DE VENTA

    Habiendo conformidad en la cosa y el precio, la promesa de comprar y vender dará derecho a las partes contratantes a reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato.

    2.4 OPCIÓN

    Es un contrato por el que una parte concede a otra, dentro de un plazo limitado y fijo, el decidir respecto a la celebración de un contrato principal.

    Mientras dure el plazo para optar, el concedente del derecho de opción está vinculado por el contrato, por tanto, no podrá enajenar o gravar el objeto de la opción.

    Al ejercitar la opción, si el concedente se negara, corresponde al Juez estudiar el contrato para darle efectividad.

    EXTINCIÓN

    El contrato de opción se extingue por:

    1º.- Su cumplimiento.

    2º.- Por la resolución en caso de incumplimiento.

    3º.- Por transcurso del plazo señalado para su ejecución.

    2.5 RETRACTO

    Es aquel contrato en virtud del cual, al realizarlo, el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, mediante la entrega del precio y gastos necesarios hechos en la cosa y cumplimiento de lo pactado.

    2.6 PRÉSTAMO Y COMODATO.

    Por el contrato de préstamo (Art.1740 C.C.) una de las partes entrega a la otra alguna cosa para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva.

    Si la cosa es dinero u otra cosa fungible que deberá devolver otro tanto de la misma especie y calidad, se llama PRÉSTAMO.

    Si la cosa es no fungible, se llama COMODATO.

    EL SIMPLE PRÉSTAMO O MUTUO

    Como quiera que el préstamo, llamado también MUTUO, recae sobre cosas que se consumen por el uso (dinero), el Art. 1753 C.C. puntualiza que el prestatario adquiere la propiedad de las mismas y está obligado a devolver «otro tanto» de la misma especia o calidad.

    Una de las características del préstamo es que, normalmente, es gratuito, no se deben intereses a menos que se hubieran pactado expresamente.

    Al contrario del préstamo, el COMODATO recae sobre cosas no fungibles y tan sólo se basa en el uso por tiempo determinado, al cabo del cual ha de ser restituido.

    En realidad es un préstamo de uso, cuyas características son LA GRATUIDAD Y LA DONACIÓN TEMPORAL.

    EL PRECARIO

    La institución del precario se encuentra en un derecho incardinado dentro de la regulación del COMODATO.

    2.7 EL MANDATO

    (Art. 1709 C.C.). Por el contrato de mandato de obliga a una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de la otra.

    Durante largo tiempo, la Doctrina y la Jurisprudencia han identificado el MANDATO con la REPRESENTACIÓN, y no se concebía el mandato sin un poder de representación.

    En la actualidad ya es Doctrina dominante la separación de ambas, dotando al mandato como poder suficiente para realizar un encargo. La representación constituye otra relación jurídica (p.e. contrato de sociedad, de trabajo…)en la que se atribuye al apoderado emitir una declaración de voluntad frente a terceros en nombre del poderdante.

    El mandato puede ser general, que comprende ejercitar todos los negocios del mandante, o especial para algún negocio determinado. También podrá ser expreso o tácito, bien porque el mandato se ha realizado por documento público o privado, bien porque ha sido dado de palabra.

    mandato se extingue:

    r revocación del mandante.

    r renuncia del mandatario.

    Por muerte, interdicción o quiebra del mandante o del mandatario.

    2.8 LA MEDIACIÓN O CORRETAJE

    La prestación de servicios por parte de los mediadores o corredores no está regulada en el Código Civil, pero está subsanada por la jurisprudencia y por los usos.

    El Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador como un contrato, en virtud del cual una persona encarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminadas a su realización, a cambio de una retribución, (STS 2.5.63).

    El mediador no está ligado a ninguna de las partes por vínculos de dependencia, subordinación o representación, solo después de la conclusión puede asumir la representación, entrando ya, en esta actividad, en el campo del mandato, representación, etc.

    Del contrato de mediación surge el derecho del mediador a la retribución cuando el negocio principal se realiza, entendiendo por realización a su perfección. No ha de esperar el mediador a la consumación del mismo, salvo pacto en contrario.

    La acción para exigir el cobro prescribe a los 15 años, entendiendo que si el mediador es un profesional de la mediación, se le debe aplicar la prescripción de los 3 años propia de los profesionales.

    TINCIÓN

    r conclusión del negocio o asunto.

    r renuncia del oferente, llamada también revocación del encargo (1).

    Por renuncia del mediador, llamada también desistimiento.

    (1) La exclusiva que se haya dado al mediador no significa nada más que la obligación de no dar a otro el mismo encargo. En cuanto a la revocación del encargo es preciso tener en cuenta la «buena fe».

    2.9 LA DONACIÓN

    (Art. 618 C.C.). «La donación es un acto de liberalidad, por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta».

    Es por tanto:

    ♦ Un acto de liberalidad.

    ♦ Es un acto gratuito.

    ♦ Es un acto dispositivo, aceptado por el donatario.

    La causa de la donación, para el Tribunal Supremo, está constituida por la mera liberalidad entendida como el propósito del donante en el enriquecimiento del donatario y en consecuencia, el correlativo empobrecimiento del patrimonio del donante.

  • El Registro de la propiedad
  • EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

    1.1 EL REGISTRO

    CONCEPTO

    Toda gestión inmobiliaria tiene su base en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

    Es fundamental la seguridad que da el Registro en la transferencia del dominio o en el gravamen de los Derechos Reales, cuando se trate de la transmisión de bienes inmuebles.

    Es el adquirente que a virtud del principio de publicidad que otorga el Registro, quien habrá realizado una adquisición perfectamente segura con el conocimiento exacto de la vida desde su inmatriculación de aquella finca o derecho que desee adquirir, conociendo:

    El bien inscrito.

    Quien está capacitado a transmitirlo.

    Si existen gravámenes inherentes.

    La Ley hipotecaria en su Art. 1º dice que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la Inscripción o Anotación de los ACTOS y CONTRATOS relativos al dominio y demás Derechos Reales sobre bienes inmuebles, por lo qué es base al texto legal, se define el Registro: «Como la institución administrativa que tiene por objeto esencial la PUBLICIDAD oficial de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles».

    LA INSCRIPCIÓN

    En sentido amplio, Inscripción es sinónimo de asiento Registral (Art. 41 R. Hipotecario), sin embargo en un sentido estricto, la inscripción es un asiento propio en el que refleja la vida de una finca o drecho en cuanto a su constitución, modificación, transmisión o extinción del dominio o derecho real.

    PRINCIPIOS BÁSICOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

    1º.- Generalmente, la inscripción es VOLUNTARIA. La existencia de un derecho real en cuanto a su constitución, modificación, transmisión o extinción, se realiza fuera del registro. Este sólo hacer constar todo lo que ha ocurrido en la vida civil, de ahí que la inscripción sea tan sólo un hecho voluntario y declarativo.

    No es necesaria la inscripción para que el documento sea válido, de ahí la voluntariedad de su inscripción, excepto la Hipoteca que debe ser inscrita por imperativo de la Ley, ya que es requisito indispensable para que quede válidamente constituida.

    El Art. 6º de la L.H. regula que la inscripción de títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

    a) Por el que adquiera el derecho

    b) Por el que lo tramita

    c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que deba ser inscrito

    d) Por cualquier represente de cualquiera de ellos.

    2º.- La inscripción produce un efecto instantáneo de PUBLICIDAD. Lo que permitirá el conocimiento exacto de un Título y por tanto a la lectura del asiento correspondiente conocer su historia por lo que nunca el interesado podría alegar ignorancia del título registrado.

    3º.- La inscripción responde a un principio de PRIORIDAD. De tal forma que el primero que inscribe un derecho prevalezca sobre los otros derechos inscritos posteriormente ya que es norma jurídica aceptada que quien llega antes al Registro «PRIOR INTEMPORE» tiene preferencia en derecho «POTIOR IURE», entendiendo como primero quien le prevalece la fecha de su inscripción y no la del título inscrito.

    4º.- Con la inscripción, el Registro se convierte en un fiel historiador de todas las incidencias que cronológicamente han afectado al título inscrito, y a estas sucesivas anotaciones debidamente ordenadas es lo que el Art. 20 L.H. denomina «DETRACTO SUCESIVO».

    OTRAS FORMAS DE INSCRIPCIÓN

    Al margen de la inscripción propiamente dicha a la que hemos hecho mención, existen otras forman de inscripción como son:

    La anotación preventiva.

    La nota marginal.

    ANOTACIONES PREVENTIVAS

    Son asientos de vigencia temporal tendente a dar publicidad en aquellos bienes inmuebles afectados en algún litigio judicial y asegurarse en el resultado final de ese juicio, o que dan publicidad a la existencia de un derecho en vías de inscripción.

    La L.H. potencia la anotación preventiva en los supuestos reflejados en sus Art. 42, a saber:

    ♦ Anotación preventiva de demanda.

    ♦ Anotación preventiva del embargo.

    ♦ Anotación preventiva por ejecución de sentencia.

    ♦ Anotación preventiva de secuestro.

    ♦ Anotación preventiva de demanda de incapacidad.

    ♦ Anotación preventiva del derecho hereditario en abstracto.

    ♦ Anotación preventiva de legados.

    ♦ Anotación preventiva de créditos refaccionarios.

    ♦ Anotación preventiva por imposibilidad de inscripción de Títulos.

    ♦ Anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia concurso o quiebra.

    El Art. 86 L.H. dispone que las anotaciones preventivas cual quiera que sea su origen, caducará a los CUATRO AÑOS, salvo que tengan señalado en la Ley un plazo más breve de caducidad.

    DIFERENCIAS CON LA INSCRIPCIÓN

    La anotación preventiva es temporal y caducable.

    La inscripción es indefinida.

    LA NOTA MARGINAL

    Es un asiento simple que la Ley permite en ciertos casos y que se inscriben al margen de la inscripción propiamente dicha:

    Si modifica un derecho registrado se denomina: DE MUTACIÓN JURÍDICA.

    Si hace las veces de una anotación preventiva, se denomina: DE FUNCIÓN EQUIVALENTE.

    Si facilita la mecánica de la oficina del registro se denomina: DE OFICINA.

    TÍTULOS. DERECHOS. FINCAS

    El Artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el Título como: «El documento o documentos públicos que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse la inscripción».

    En sentido material, el título, hace referencia el Art. 2 de la L.H. al expresar que podrán ser inscritos los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

    En sentido formal, el título, hacer referencia al Art. 9 de la L.H. de manifiesto que para su inscripción deberá el título estar consignado en escritura pública.

    Partiendo de este concepto de Título, diremos que es portador de un DERECHO, lo que presupone que lo inscrito, es el derecho que se tiene sobre dicho título, es decir, que los derechos que se tienen sobre un inmueble, son inscritos a través de un documento, denominado TÍTULO.

    FINCA.- Es una superficie terrestre delimitada donde dentro de la misma se hayan sus pertenencias.

    FINCA.- En sentido registral es todo lo que abre un folio en el Registro, es la realidad primaria del inmueble ya que pretende publicar su historia jurídica.

    TÍTULOS INSCRIBIBLES

    El Artículo 2 de la L.H. en sus dos primeros números reconoce como susceptibles de inscripción:

    1º.- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.

    2º.- Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles.

    El Reglamento Hipotecario amplía la inscripción también ACTOS Y CONTRATOS con trascendencia real que modifiquen o puedan modificar facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a Derechos Reales.

    DERECHOS INSCRIBIBLES

    consideran como derechos inscribibles los denominados derechos reales, pero que recaigan sobre bienes inmuebles, a saber:

    s de dominio.

    s de uso y usufructo.

    dos los derechos reales inmobiliarios.

    derecho de arrendamiento en los casos previstos en la Ley.

    de opción.

    Los estatutos de los edificios sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.

    TERCERO DE BUENA FE

    Se entiende por «tercero» el tercer accedente en una trasmisión.

    En una inscripción, el titular registral será «primero», el comprador será «segundo», por tanto, si se produjera una nueva trasmisión nos encontraríamos con el llamado “tercero”.

    De este concepto se deduce que para que aparezca la figura de «tercer» y esté el bien protegido por el Registro es necesario realizar dos trasmisiones y entonces queda protegido ante cualquiera que tuviera situaciones jurídicas con el titular registrado o «primero».

    Se entiende como tercero «de buena fe» quien adquiere el bien con desconocimiento de aquellas situaciones jurídica, admitiendo una presunción de legalidad a su favor, si no se demuestra lo contrario.

    Los requisitos para proteger al tercero de buena fe, vienen dados por el Art. 34 de la L.H.:

    Adquisición a título oneroso.

    Que la persona que lo trasmita tenga facultades para ello.

    PROCEDIMIENTO REGISTRAL

    Para que se pueda ejecutar el procedimiento registral, es necesario:

    ? La previa producción extra-registral.

    ? La plasmación en una documentación pública y auténtica.

    ? La formación de una declaración de voluntad del particular interesado dirigida al Registrador en la que manifieste que se practique al asiento (SOLICITUD).

    ? La presentación en el Registro de los títulos o documentos que justifiquen la pretensión manifestada.

    Una vez se han cumplido los requisitos previos a la inscripción, pasa a cumplir el Registro su procedimiento de la forma siguiente:

    ? Formación por parte del funcionario del Registro de un juicio sobre la legalidad de la solicitud y su decisión.

    Contra la decisión que conduzca a la negativa del asiento de presentación, el interesado puede recurrir ante le Juez de Primera Instancia con un recurso de queja, quién oyendo al Registrador resolverá en consecuencia.

    EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

    Su emplazamiento venía regulado por la antigua L.H. que establecía la oficina del Registro a cada cabeza de partido judicial.

    Lo confirma el Art. 275 L.H. vigente, no obstante cumplidos los requisitos exigidos en el Ministerio de Justicia a propuesta de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

    También podrá acordar el establecimiento de nuevos Registros en determinadas localidades, así como la modificación o supresión de los existentes, no obstante también habrá que tener presente la posible participación de las Comunidades Autónomas en la fijación de demarcaciones territoriales.

    LOS LIBROS DEL REGISTRO

    Art. 362 del Reglamento Hipotecario dispone que se llevarán:

    1º.- Libro de inscripciones.

    2º.- Diario de operaciones del Registro.

    3º.- Libro de incapacitados.

    4º.- Índice de fincas (rústica y urbana) e Índice de personas.

    5º.- Libro de estadística.

    6º.- Libro de anotación de suspensiones de mandamientos judiciales, laborales y administrativos.

    7º.- Inventario

    8º.- Los libros y cuadernos auxiliares que los Registradores juzguen convenientes.

  • El sistema financiero
  • EL SISTEMA FINANCIERO

    1.1 SISTEMA FINANCIERO

    CONCEPTO

    Está compuesto por un conjunto de Instituciones, activos y mercados, y su fin principal es canalizar los excedentes de los ahorradores hacia las necesidades de financiación.

    Los agentes económicos que operan en los mercados financieros se clasifican en unidades de gasto con déficit, necesidades de financiación, y unidades de gasto con superávit, con capacidad de ahorro. Todas estas unidades se identifican con las familias, las empresas y las Administraciones Públicas.

    ACTIVOS FINANCIEROS

    Sirven para que se realice la transferencia de fondos de las unidades de gasto con superávit a las unidades de gasto con déficit.

    Generalmente en un mercado financiero tan complejo como el actual, este contacto no será directo sino que se basará en intercambios o mediadores especializados.

    CARACTERÍSTICAS DE LOS ACTIVOS FINANCIEROS

    Liquidez: Depende de la facilidad en que pueda ser transformado en medio de pago sin sufrir pérdidas. El dinero será el activo más líquido.

    Riesgo: Depende de que a su vencimiento el emisor cumpla con lo pactado en las cláusulas de amortización así como que a lo largo de la vida del mismo atienda al pago de los intereses.

    Rentabilidad: Son los resultados que se derivan de la correspondiente inversión.

    Éstos pueden ser:

    Directos y conocidos, como los intereses de los bonos, obligaciones y demás títulos de renta fija.

    Directos y aleatorios, como los dividendos de las acciones o instrumentos de renta variable.

    Indirectos, producidos por desgravaciones en los impuestos.

    TIPOS DE ACTIVOS FINANCIEROS

    ♦ Moneda metálica

    ♦ Billetes

    ♦ Depósitos a la vista

    ♦ Depósitos de ahorro y a plazo

    ♦ Certificados de depósito

    ♦ Pagarés y Letras del Tesoro

    ♦ Bonos y Obligaciones del Estado

    ♦ Acciones, etc.

    MEDIADORES E INTERMEDIARIOS FINANCIEROS

    De acuerdo con la función que realizan hay que distinguir dos tipos de instituciones: los Mediadores y los Intermediarios.

    Los Mediadores se limitan a facilitar el trasvase de fondos desde los prestamistas hacia los prestatarios. No crean nuevos activos limitándose a facilitar la vinculación de los títulos primarios ya existentes.

    Los Intermediarios son agentes que prestan y piden prestado fondos; adquieren los títulos emitidos por los prestatarios (títulos primarios) y venden títulos de características distintas (títulos secundarios) a los prestamistas.

    Entre los mediadores podemos encontrarnos con los «brokers», que actúan como simples comisionistas, o con los «dealers», que actúan comprando y vendiendo activos por cuenta propia y asumiendo un riesgo.

    El ejemplo más conocido de intermediario financiero es el banco comercial, que presta fondos a las unidades de gasto deficitarias y a su vez capta fondos de las unidades de gasto con superávit.

    MERCADOS FINANCIEROS

    El lugar, mecanismo o procedimiento, mediante el cual se intercambian los activos financieros y se fijan sus precios se denomina Mercado Financiero.

    Actualmente, con el avance de la informática y las telecomunicaciones, el lugar físico ha perdido parte de su antigua importancia ya que existen mercados donde las transacciones se realizan por «órdenes» incluso sin la existencia física del título, que queda reducido a una anotación contable.

    Los mercados financieros cumplen importantes funciones:

    Ponen en contacto a los agentes que intervienen, ya se trate de familias y empresas, o de mediadores e intermediarios.

    Fijan los precios de los activos en el momento de su emisión (mercado primario) o en un momento posterior (mercado secundario).

    Proporcionan liquidez al título al permitir, a través del mercado secundario, su conversión en dinero sin una pérdida significativa de valor.

    Reducen los plazos y costes de intermediación al facilitar la búsqueda de contrapartida para cada operación.

  • Valoraciones inmobiliarias
  • 1. PRINCIPIOS BÁSICOS DE VALORACIÓN

    1.1 CONCEPTO DE VALORACIÓN INMOBILIARIA

    La Valoración Inmobiliaria tiene como objetivo la determinación del valor de mercado, de inversión, de seguro y de otros conceptos de valor relativos a un determinado interés o intereses, de una parcela urbana, de un edificio, de una nave, etc.

    Esta definición redactada por el profesor Josep Roca Caldera de la Universidad Politécnica de Cataluña en su cátedra de Arquitectura Legal, Derecho Urbanístico y Valoraciones de la Escuela T.S. de Arquitectura de Barcelona es, a nuestro criterio, la que mejor enmarca la intención del concepto «VALORAR» para un Asesor Inmobiliario.

    1.2 FINALIDADES DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

    La variedad de valoraciones inmobiliarias vendrán precedidas por la intención del destino y de los clientes o demandantes según la utilidad, cualidad, rentabilidad y situación de la oferta y demanda del bien inmueble a valorar y que, a modo de ejemplo, relatamos a continuación:

    La compra-venta de inmuebles: Determinar precios de venta y asesorar al vendedor y/o al comprador en la transacción.

    Las cuestiones arrendatarias: Determinar la valoración relativa a obras de conservación o mejora y su parte repercutible en alquileres, asesorar sobre los tipos y precios de alquiler apropiados a la inversión.

    La financiación y los créditos: Determinar el valor hipotecable de un bien inmueble, asesorar sobre el mejor producto del mercado hipotecario para su adquisición, etc.

    Los seguros: Estimar el valor de las porciones «destruibles» de un inmueble al efecto de la determinación del seguro.

    La gestión urbanística: Determinar el valor del suelo a efectos de expropiación, adquisición, etc. En un sistema de permutas o de transferencias de aprovechamiento, determinar su cuantía. Establecer criterios de reparcelaciones.

    La fiscalidad: Determinar el valor del bien inmueble a efectos de derechos reales, de contribución rústica y urbana, del impuesto sobre el patrimonio, sobre transmisiones y cualquier otro.

    1.3 CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE

    El concepto de bien inmueble está definido por la Real Academia de la Lengua Española como “bien que no pueda ser transportable” y el Código Civil, en su artículo 333, los define como «Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación».

    Atendiendo a estos conceptos podemos considerar como bienes inmuebles según la normativa legal española los siguientes:

    Los terrenos, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridos al suelo.

    Los árboles y plantas y las frutas pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrantes de un inmueble.

    Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

    Todo lo que aún siendo bien mueble (movible) esté destinado a un solo fin o forme parte consustancial a un bien inmueble.

    Las minas, canteras, escoriales, etc. mientras su materia permanezca unida al yacimiento o las aguas vivas o estancadas donde se alojan.

    Los diques o construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer a un punto fijo de un río, lago o costa.

    Las concesiones administrativas de obras públicas y servidumbre, como carreteras, autovías, autopistas, etc.

    En nuestro país las carreras universitarias de carácter tradicional no parece que estén capacitadas para la correcta comprensión y valoración de las propiedades inmuebles. En Estados Unidos existe la profesión de VALORADOR obtenida de una institución profesional privada la Internacional Association of Assessing Officiers o del American Institute of Real Estate Appraisers o en el Reino Unido donde sí existen unos estudios que representan la obtención de un título de carácter universitario.

    Es cierto que en España las carreras universitarias de Arquitecto, Ingeniero Industrial, Ingeniero de Caminos o Montes, Ingenieros Técnicos en cuanto a sus respectivas profesiones y los Economistas y Diplomados en Empresariales y los Peritos Mercantiles, en cuanto a las valoraciones empresariales, fiscales, financieras, etc.

    Tienen cada uno de ellos actividades conectadas con la tasación inmobiliaria en alguno de sus aspectos.

    Los Asesores Inmobiliarios, Los Gestores Inmobiliarios, los Agentes de la Propiedad, etc. también forman parte de otro capítulo de las tasaciones inmobiliarias en atención especialmente a la finalidad de las mismas y en dependencia del título que poseen para desarrollar la citada actividad.

    Por esta razón el profesor Joseph Roca Caldera considera de especial interés UNA ESPECIALIZACIÓN POSTGRADO EN VALORACIÓN INMOBILIARIA que abarque el conjunto de conocimientos constructivos, urbanísticos, económicos, estadísticos, informáticos, requeridos para la disciplina de la valoración que faculte a los Centros Educativos para la expedición de Títulos o Diplomas que certifiquen la efectiva adquisición de un nivel de conocimientos especializados, lo suficientemente cualificados para abastecer de forma eficaz la tarea evaluadora.

    Dentro de este capítulo consideramos que se encuentra el CENTRO PROFESIONAL TÉCNICO DE ESTUDIOS SUPERIORES (C.P.T.E.S.).

    1.4 EL VALOR DEL BIEN INMUEBLE DE UNA ECONOMÍA DE MERCADO

    La Economía de Mercado refleja las valoraciones urbanas de conformidad con la oferta y la demanda del bien inmueble, y la correcta tasación es la que sitúa el valor del bien en el punto de equilibrio entre ambas tendencias: la oferta y la demanda.

    Es imprescindible conocer que todo bien tiene dos valores, el de cambio (suma de dinero con la cual se retribuye la mercancía inmobiliaria) y el de uso, que es incuantificable desde una perspectiva económica por lo que desde la misma sólo podremos considerar como valor real de un bien inmueble el valor de cambio que por el mismo podamos obtener.

    Otros conceptos básicos para comprender el idioma del mercado inmobiliario son:

    Valor de Mercado: Es el precio por el que se venderá, normalmente, atendiendo a la oferta y la demanda un bien inmobiliario.

    Valor de Coste: Se entiende que corresponde a todo el dinero necesario para cubrir los gastos efectuados para la ejecución material del inmueble.

    Valor de Inversión: Es el valor que para un inversor supondrá su posible ganancia en el momento de la venta más el valor del inmueble en el momento de su compra.

    Valor de Fondo de Comercio: Es el valor correspondiente a una propiedad inmobiliaria donde se ha establecido un negocio que funciona prósperamente.

    Valor de Seguro: Corresponde al importe por el que un seguro cubriría las partes destruibles de un bien inmueble.

    Valor de Liquidación: Es el precio por el que un propietario tiene que vender su inmueble forzado por razones económicas o de tiempo.

    Valor Fiscal: Es el que, de acuerdo con las normativas fiscales, corresponde al inmueble.

    Valor Catastral: Es el que se otorga a un inmueble de acuerdo con las normativas urbanísticas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

    Valor Urbanístico: Es el valor que todo inmueble tiene en relación con su entorno urbanístico y la legislación pertinente en caso de expropiación forzosa por motivos legales.

    Justiprecio: Es el valor que, en un proceso expropiatorio, adquieren los diferentes bienes inmuebles en función de acuerdo entre las partes.

    Valor de Afección: Similar al Valor de Uso, es aquel que viene a considerar el valor que para un propietario-usuario, en base a criterios subjetivos, considera debe afectar al inmueble.

    Así pues la determinación del Valor de un Inmueble deberá efectuarse sobre parámetros económicos relacionados con el mercado inmobiliario como lo son el valor del suelo, el de la ejecución de la construcción y el valor de mercado.

  • Valoraciones del suelo urbano
  • VALORACIONES DEL SUELO URBANO

    1. ELEMENTOS DE LA VALORACIÓN INMOBILIARIA

    1.1 ELEMENTOS BÁSICOS

    Como consecuencia de los anteriores capítulos debemos considerar el VALOR DE UN INMUEBLE como el sumatorio del valor del suelo, en razón a su ubicación, comunicación, estatus social y uso del mismo más el valor de la edificación en sí misma y el uso de que ella se efectúe.

    Este planteamiento sólo puede ser variado por la catalogación o protección a efectos patrimoniales-artísticos del inmueble o por su deterioro.

    En relación al punto anterior debemos clarificar los conceptos de apreciación y depreciación de un bien inmueble:

    Se denomina Apreciación de un Bien Inmueble al valor del incremento que sobre su valor habitual afecta a un inmueble en razón, generalmente externa, a su ubicación (mediante una variación en el Plan de Urbanismo de la ciudad), al cambio en su estatus social (una migración suficiente como para variar el entorno social o económico de una zona o barrio) al mejoramiento de las redes de comunicación, etc. También pueden haber razones internas como el mejoramiento interior del inmueble, en el aspecto de obra o en el de decoración.

    Se denomina Depreciación de un Bien Inmueble al valor de la disminución que sobre el valor habitual se produzca por motivos similares a los anteriormente expuestos.

    Se denomina Caída en Desuso de un Bien Inmueble cuando, por diversas razones, éste deja de ser útil y por lo tanto no se cotiza en el mercado inmobiliario. Este desuso puede ser Funcional o puramente Económico. En el primer caso se produce cuando por deficiencias arquitectónicas o de distribución deja de ser útil y en el segundo si se produce exclusivamente por factores económicos.

    1.2 MÉTODOS DE VALORACIÓN

    Existen diversos métodos genéricos de valoración en relación a los aspectos ya referidos del valor de un inmueble y entre ellos debemos significar:

    MÉTODO SEGÚN MERCADO

    Que consiste en valorar comparativamente un inmueble con otro u otros de similares características en el mismo entorno urbano, social, etc. Es pues un sistema ideal ya que tiende a estimar el valor real en el mercado de la propiedad en cuestión sin otros intermediarios que la comparación con otros bienes y con tan sólo la valoración de las diferencias constructivas y los atributos específicos de localización.

    MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

    El valorador estima el valor presente de los beneficios futuros esperados de un inmueble. Es el método idóneo para los inmuebles destinados a generar rentas, es decir para alquileres. Este método tiene la dificultad de prever el movimiento del mercado inmobiliario con todas las variantes que se pueden producir en el transcurso del tiempo.

    MÉTODO DE COSTE

    Consiste en evaluar el coste actual de rehacer el inmueble detrayendo de éste el conjunto de depreciaciones necesarias en base a la antigüedad y el estado del inmueble.

    MÉTODO RESIDUAL

    Consiste en un método para la obtención del valor del suelo urbano y se obtiene de detraer del valor total de inmueble el conjunto de gastos y beneficios de construcción y los de promoción.

    1.3 COMPONENTES DEL VALOR INMOBILIARIO

    CONCEPTOS

    El valor de las construcciones dependerá de su coste, de ejecución material y de los componentes y/o materiales de la edificación.

    VALOR DE SUELO

    Es el Que tiene en relación a su posible urbanización o no y de su ámbito geográfico dentro de la estructura urbana de la población o de la ciudad.

    1.4 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DE SU ACCESIBILIDAD

    Existen multitud de teorías sobre el concepto de que un inmueble incrementa o no su valor de acuerdo con la facilidad de comunicación con el resto de los inmuebles queconfiguran la estructura urbana de la ciudad. Estas teorías han venido dulcificando su importancia al cambiar las estructuras de trasporte de las ciudades.

    A principios de siglo sólo el centro de las ciudades contaba con una conveniente red de transportes. En la actualidad hay zonas periféricas que están mejor comunicadas en razón al uso del bien inmueble que el centro de las ciudades.

    Así pues concluiremos en que sí tiene trascendencia la accesibilidad, mediante transporte, del inmueble y que éste incrementará su valor siempre y cuando, sin variar su uso, se mejore la red de comunicaciones en su entorno.

    1.5 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DEL ESPACIO URBANO

    Es una teoría basada en el concepto de las divisiones internas de las ciudades en zonas, barrios o distritos y la calidad de vida o estructura social de esa porción del espacio urbanístico.

    Los economistas definen esta teoría como la externalidad de carácter urbanístico y le dan una fuerte incidencia en la valoración del suelo.

    También podemos concluir, por lo tanto, que efectivamente los compradores se mueven no sólo por la accesibilidad del inmueble sino también por su ubicación en el espacio de las ciudades.

    1.6 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO EN FUNCIÓN DE LAS RENTAS SOCIALES DE LA POBLACIÓN

    No siempre se conjugan las características del barrio o la urbanización con la situación social de los mismos. Una zona urbanística puede ser muy apetecible para los compradores en razón a su accesibilidad, a su cualificación urbanística pero no serlo en razón a motivos de clase, de raza, de situación económica de sus habitantes, etc.

    Es por esta razón por la que estos factores deberán ser tenidos en cuenta en las valoraciones.

    1.7 CONCLUSIONES SOBRE DETERMINANTES

    Debemos considerar que en una ciudad nunca se consigue el óptimo locacional del conjunto de usuarios urbanos por lo que todos ellos tienen su influencia en la determinación del valor del suelo.

    Si considerásemos las ciudades como conjunto de zonas o barrios y analizásemos cada uno de ellos por sí mismo nos encontraríamos con pequeñas ciudades con los mismos problemas que la de grado superior.

    Por lo tanto no existe un equilibrio entre los distintos determinantes que nos ofrezca la posibilidad de encontrar un valor inmobiliario del suelo de solvencia.

    Tenemos pues que entrar en la OFERTA y la DEMANDA y aquí es donde realmente nos encontramos con una estructura históricamente rígida ya que los precios se elevan siempre al máximo admisible para la capacidad económica de cada segmento de la demanda en un momento dado. Incluso en situaciones coyunturalmente propicias en las que la oferta supera la demanda el mercado se autorregula mediante la inmovilización del stock inmobiliario para mantener el precio.

    2. LA VALORACIÓN DEL SUELO

    2.1 PRECIO O VALOR DEL SUELO

    PREÁMBULO

    En temas anteriores hemos comprobado que el valor del suelo viene condicionado por el «coste de urbanización», por la «oferta y la demanda», por el «stock libre» y por el «valor del inmueble construido sobre el mismo» o del posible uso del solar a edificar.

    El precio de un solar puede ser valorado desde distintos puntos de vista siendo, no obstante, su concepto genérico: el resultado de las transacciones de solares vacantes efectivamente operadas en el mercado. Es por lo tanto el resultado del mercado de la oferta y la demanda.

    Otro de los componentes del valor del suelo es el de su ubicación o localización, este viene otorgado por la función del promotor de la venta del solar o del inmueble sobre el situado. Cuando un promotor enumera las ventajas del solar o del edificio objeto de su promoción siempre incluye, entre ellas, la ubicación:

    Población:

    Zona o Barrio

    Situación dentro del barrio:

    Situación específica de orientación, etc.

    2.2 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN DEL SUELO URBANO

    MÉTODO DE COMPARACIÓN SEGÚN MERCADO

    Consiste en la comparación del solar, objeto de valoración, con los precios de los demás solares a la venta en el entorno de la misma zona, situación y orientación.

    Como existe una tendencia clara al incremento del valor del suelo en los distintos años consideramos por valido el último conocido, en casos distintos se optará por la obtención de medias que reflejen el incremento anual o incluso mensual y nos proporcionen la tendencia de alza de precios a aplicar.

    En conveniente aplicar algún porcentaje corrector que pueda indicarnos las variaciones (aunque sean momentáneas) que puedan incidir en el precio actual, como por ejemplo una situación de obras en los alrededores del inmueble que nos puedan hacer pensar en una rebaja que podríamos valorar aplicando el porcentaje corrector del 0,9 % lo que nos dará el VALOR DE TASACIÓN de 226.701,49 Euros.

    MÉTODO RESIDUAL

    Se suele utilizar en los casos de solares con edificaciones de nueva planta mediante el sistema consistente en la detracción sobre el valor de un inmueble de similares características, en cuanto a ubicación y construcción, de:

    El coste, supuesto, de la reproducción del edificio que se compara en nuestro solar.

    Los gastos sobre la construcción, promoción etc. Previstos.

    Los beneficios normales previstos del promotor.

    Este sistema se puede ver complicado por la posibilidad de estudiar edificios similares con edades de construcción distintas o con la previsión de construcción sobre nuestro solar en un futuro de un año o más. En estos casos es conveniente hacer las constataciones de fechas y prever o calcular las diferencias en valor de cada uno de los apartados especificados en el cálculo del valor del suelo.

    MÉTODO DE CÁLCULO DEL VALOR URBANÍSTICO.

    Este método consiste en la aplicación, al valor inicial del suelo, o valor catastral del mismo, de una serie de porcentajes que colaboren a la determinación de los derechos de los propietarios del suelo con respecto al nivel de urbanización de la parcela su situación y otras características intrínsecas a la mima. No superan en más o en menos el 15% del valor catastral.

    A estos efectos se entiende como umbral de influencia de los servicios urbanísticos la distancia de 100m. entre estos y la alineación de vial de la parcela a valorar. Las parcelas se consideran con nivel normal cuando reúnen, al menos, las siguientes características:

    Calle: con aceras y calzada pavimentadas

    Agua: entre 50 y 100 m3/Ha./día con red de distribución a pie de parcela

    Saneamiento: a pie de parcela

    Red eléctrica: a pie de parcela y de baja tensión

    Red de alumbrado: público y en uso

    Se considerarán factores de incremento porcentual, por ejemplo, los siguientes:

    Dotación de mayor caudal de agua (2%)

    Existencia de estación depuradora (6%)

    Instalación de gas (2%)

    Central Térmica y red de distribución (3%)

    Instalación de teléfono (1%)

    Elementos de Jardinería medioambiental (1%)

    Se considerarán factores de disminución, a título de ejemplo:

    Necesidad de explanación superior a la normal (1,5%)

    Deficiente pavimentación de calzadas y aceras (2-3,5% respectivamente)

    Abastecimiento de agua inferior a los 50m3/ha/día (1%)

    Deficiencias en la red de agua (1%)

    Deficiencias en la red de saneamiento (2%)

    Deficiencias en la red de alumbrado (1,5%)

    Deficiencias en la red de electricidad (2,5%)

Diccionario financiero

  • A
  • Acción: participación fraccional de propiedad en el capital de una compañía, cuyo valor puede apreciar o depreciar.
    Acción común: título valor que representa el derecho patrimonial de un inversionista en una sociedad anónima a través del capital social. Cada acción común concede idénticos derechos a todos sus tenedores.
    Acciones en circulación: Acciones suscritas y pagadas que están en poder de los inversionistas.
    Acciones preferentes: título valor patrimonial que tiene prioridad sobre las acciones comunes en relación con el pago de dividendos. La tasa de dividendos de estas acciones se fija en el momento de la emisión, y puede ser fija o variable.
    Aceptación bancaria: Orden escrita y aceptada por una institución bancaria para pagar una suma determinada en una fecha futura.
    Acreedor: persona o entidad que presta o concede crédito a otra persona o entidad y adquiere de ese modo el derecho de cobrar intereses y el repago de la suma prestada.
    Acreedor garantizado: persona cuyos derechos sobre otra están protegidos con colateral o con una hipoteca u otra garantía real.
    Acreedor hipotecario: el prestamista.
    Activos circulantes: conjunto de cuentas dentro de los activos de una empresa que se anticipan su conversión en efectivo en un plazo menor a un año. Están constituidos generalmente por caja y bancos, cuentas por cobrar, inventarios, etc.
    Activos financieros: activos que generan rendimientos financieros.
    Activos intangibles: activos de tipo inmaterial, tales como patentes.
    Activos líquidos: activos de muy fácil conversión a efectivo.
    Acuerdo de interés: compromiso por un prestamista respecto de un prestatario u otro emisor de hipotecas, garantizando una tasa de interés y 1 costos del prestamista determinados durante un periodo específico de tiempo.
    Ad valóren: tarifas arancelarias establecidas como un porcentaje del valor de la factura de la mercancía.
    Administración Federal para la Vivienda (Federal Housing Administration, FHA): Una división del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Su actividad principal es asegurar préstamos hipotecarios residenciales hechos por prestamistas privados. La FHA también establece estándares para la evaluación de hipotecas.
    Administración Federal para la Vivienda Rural ( Farmers Home Administration, FmHA): proporciona financiación a granjeros y otros prestatarios calificados que no pueden obtener préstamos en ningún otro lado.
    Agencia ( u oficina ) de Informes de Crédito del Consumidor: organización que maneja la preparación de informes utilizados por prestamistas para determinar los antecedentes crediticios de un potencial prestatario. La agencia obtiene los datos para estos informes de un depósito de créditos y otras fuentes.
    Agente inmobiliario: persona con licencia para negociar ventas y hacer transacciones de bienes raíces en nombre del propietario.
    Ajustable a un año: Hipoteca cuya tasa anual cambia todos los años. Por lo general, la tasa se basa en los movimientos de un índice publicado más un margen especificado, elegido por el prestamista.
    Amortización: devolución parcial o total ( cancelación ) de una deuda al final de un período fijo, incluyendo el interés devengado del saldo pendiente.
    Amortización lineal: método de amortización en el que en cada período se descuenta un monto fijo de la obligación.
    Amortización negativa: ocurre cuando sus pagos mensuales no son lo suficientemente grandes para cubrir todo el interés que se debe por el préstamo. Este interés impago se agrega al saldo pendiente del préstamo. El peligro de la amortización negativa es que el comprador termina debiendo más que el monto original del préstamo.
    Ampliación de hipoteca: novación del plazo o del importe por uno mayor. 2
    Análisis de regresión: método estadístico para estimar el comportamiento de una variable con base en el historial de otras variables.
    Análisis de sensibilidad: simulaciones de escenarios mediante los cuales se busca observar los cambios en los resultados del modelo, obtenidos con base en variaciones de sus principales variables.
    Antidumping: acción legal destinada a proteger los mercados internos de la competencia desleal proveniente del exterior, derivada del uso de precios que no cubre los costos de producción.
    Anualidad: flujo de fondos regulares y de un mismo monto durante un determinado número de períodos.
    Apalancamiento financiero: relación de deuda total a activo total. Proporción de los activos totales que se ha financiado con préstamos.
    Apalancamiento operativo: grado en que se incurre en costos fijos al operar una empresa. El análisis del punto de equilibrio se utiliza para estimar el grado en que se emplea el apalancamiento operativo.
    API: agente de la propiedad inmobiliaria.
    Aplazamiento: aplazamiento del derecho del prestamista para diferir una hipoteca con la finalidad de conceder el prestatario suficiente tiempo para ponerse al corriente con los pagos atrasados.
    Apreciación cambiaria: movimiento hacia la baja del tipo de cambio expresado como cantidad de moneda nacional por unidad de moneda extranjera. También conocida como revaluación cambiaria.
    Arancel: tarifa de impuesto que grava la importación o exportación de bienes y servicios.
    Arbitraje: proceso mediante el cual se pueden obtener ganancias de muy corto plazo por la existencia simultánea de diferentes precios para el mismo producto, en mismo o en diferentes mercados.
    Arras: cantidad de dinero que supone una parte del precio total de la vivienda, que el comprador entrega al vendedor del inmueble como garantía de que cerrará la operación de compra en un plazo determinado.
    Arrendamiento financiero: mecanismo de financiamiento para la adquisición de activos fijos a través de un contrato de arrendamiento con opción de 3 compra. Se establece el pago de cuotas periódicas que pueden producir incentivos fiscales más importantes que financiar la compra del bien por medio de deuda.
    Arrendamiento operativo: alquiler de bienes donde en el contrato no se estipulan cláusulas de opción de compra al término del contrato de arrendamiento. No existe la intención de compra del bien, sino su uso temporal.
    Autorización de derecho de vía o peaje: derecho de vía o peaje que otorga a personas, además del dueño, el acceso de vía, entrada o peaje a la propiedad.
    Aval: garantía de una tercera persona, normalmente un familiar del comprador ( prestatario ), que garantiza el pago de que el prestatario no haga frente a la deuda y/o a sus intereses.
    Avalista: persona que interviene como garante en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda y/o a sus intereses.
    Avalúo: Un cálculo del valor de la propiedad, hecho por un profesional calificado llamado “tasador”.
    Aversión al riesgo: término referido a la situación en la que un inversionista, expuesto a alternativas con diferentes niveles de riesgo, preferiría aquella con el nivel de riesgo más bajo.

  • B
  • Balanza de pagos: Expresión contable que refleja las transacciones de un país con el resto del mundo, como también la acumulación de reservas monetaria internacionales durante un período determinado.
    Balanza comercial: estado de la actividad de transacciones internacionales de bienes de un país. Saldo entre exportaciones e importaciones durante un período de tiempo que generalmente es de un año calendario.
    Bancarrota: estado de insolvencia de un individuo o una empresa, en la que no existe la capacidad para pagar sus obligaciones según fueron originalmente convenidas.
    Banca corporativo: conjunto de servicios de financiamiento y otros que una institución bancaria brinda a las empresas.
    Banca personal: actividades de financiamiento y servicios de un banco para 4 atender las necesidades del individuo.
    Banco central: institución oficial encargada del manejo nacional de la liquidez y los medios de pago en la economía.
    Banco de inversión: entidad financiera especializada en el diseño y colocación de instrumentos de financiamiento de largo plazo a través de la bolsa de valores o en forma privada para un emisor determinado.
    Banco de segundo piso: entidad financiera que canaliza sus operaciones de financiamiento a empresas a través de créditos a bancos que sirven de intermediarios con el cliente final.
    Banco hipotecario: empresa que emite hipotecas exclusivamente para su reventa en un mercado hipotecario secundario.
    Banda: límites superiores e inferiores que se puede imponer sobre los movimientos de algunas variables sobre los que se desea su control, como por ejemplo el tipo de cambio y las tasas de interés.
    Beta: indicador de la volatilidad de una inversión en acciones. En términos generales se mide como la covarianza del precio de una acción con respecto a la totalidad del mercado accionario. Un nivel de beta bajo indica un nivel de riesgo bajo y viceversa. El beta del mercado se define como 1.
    Bien hipotecado: esta es la vivienda que ejerce de garantía de cobro en caso de impago. Su tasación determinará en buena medida el capital final del que se compone el crédito.
    Bono: activo de renta fija emitido a largo plazo por una empresa, organismo público o gobierno. Obligación financiera que estipula el pago periódico de un interés y la amortización del principal, generalmente con vencimiento a más de un año plazo.
    Bono basura: bono de alto riesgo emitido por una sociedad de baja solvencia. A cambio, suelen prometer a los inversores rendimientos muy superiores a la media.
    Bono cupón cero: bono que no tiene pago periódico de intereses, sino que estos son abonados en su totalidad en el momento de su amortización.
    Bono del Estado: valor de deuda pública con pago de interés anual y emitido 5 a un plazo comprendido entre dos y cinco años.
    Bono de titulización: valor emitido por un fondo de titulización y respaldado frente a los inversores por los activos con los que se ha constituido dicho fondo.
    Bono hipotecario: activo financiero o valor emitido por una entidad financiera que opera en el mercado hipotecario.
    Broker: agente dinamizador de mercado, cuya intermediación especializada arbitra entre oferta y demanda. Persona o entidad que actúa como intermediario entre un comprador y un vendedor. Actúa como agente y no toma ninguna posición propia durante la negociación.

  • C
  • Cámara de compensación: sistema de utilizado por instituciones financieras para procesar órdenes de pago entre ellas mismas.
    Cancelación registral: anotación en el registro de propiedad de la eliminación de una carga que gravara una finca.
    Capital: el momento del préstamo o el monto que está pendiente. La parte del pago mensual que reduce el saldo pendiente de una hipoteca.
    Capital de una hipoteca: importe nominal del préstamo hipotecario, sin incluir los intereses.
    Capital de riesgo: recursos destinados al financiamiento de proyectos cuyos resultados esperados son de gran incertidumbre, por corresponder a actividades riesgosas ó a la incursión en nuevas actividades y/o mercados.
    Capital de trabajo neto: diferencia entre el valor en libros de los activos circulantes menos el valor en libros de los pasivos circulantes de una empresa.
    Capital, interés, impuestos y seguros ( CIIS ): Los cuatro componentes de un pago hipotecario mensual. El capital se refiere a la parte del pago mensual que reduce el saldo de la hipoteca. El interés es la comisión que se le cobra por prestarle dinero. Los impuestos y el seguro se refieren al costo mensual de los impuestos a la propiedad y el seguro se refieren al costo mensual de los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario, ya sea que los mismos se depositen mensualmente en una cuenta de garantía o no. 6
    Capital propio: La diferencia entre el valor de mercado actual y la deuda actual, también conocido como el interés del propietario. El valor que un propietario tiene en bienes inmobiliarios por encima de las obligaciones por la propiedad.
    Capital social: valor nominal de las acciones de una sociedad.
    Capital social autorizado: número máximo de acciones que una empresa puede emitir, de acuerdo con lo acordado por los accionistas en el acta constitutiva de la sociedad o en asambleas posteriores.
    Capitalización: inversión de recursos en una empresa por parte de sus propietarios.
    Capitalizar: contabilidad: clasificar un costo como una inversión a largo plazo, y no cargarlo a las cuentas de actividades corrientes como una sola erogación. Finanzas; Emitir acciones para financiar una inversión o fortalecer el patrimonio.
    CAPM (Capital Asset Pricing Model): modelo de estimación del rendimiento de los títulos de capital de una empresa. Según este modelo, el rendimiento de un título de capital es igual a una tasa libre de riesgo más el premio por riesgo que conlleva la inversión.
    Carencia: periodo en el que el titular del préstamo sólo paga intereses y no amortiza capital. Se suele ofrecer por un corto periodo de tiempo al iniciarse la operación con el fin de hacer más cómodo el pago inicial del préstamo.
    Cargas: limitaciones al dominio de una finca. Constan en documento público y se inscriben en el registro de la propiedad. No todas suponen derechos económicos y son cancelables con la extinción del derecho que representan.
    Cargos de registro: dinero pagado al prestamista para registrar una venta de vivienda con las autoridades locales, haciéndola por lo tanto parte de los registros públicos.
    Cargo en cuenta: asiendo o anotación en el debe de una cuenta, lo que implica una salida de fondos.
    Cargo por mora: la penalización que debe pagar un prestatario cuando un pago se hace determinado número de días después de su fecha de vencimiento ( Usualmente 15 ).
    Cargo por pago moroso: multa que un prestatario debe pagar cuando la 7 mensualidad es pagada después de la fecha de vencimiento.
    Cartel: agrupación de empresas que unen para manejar la competencia dentro de una industria, con el fin de favorecerse al introducir características monopólicas u oligopólicas.
    Cartera ( portfolio ): conjunto de valores mobiliarios que forman parte de un patrimonio. Conforme a los propósitos de quien invierte, la cartera puede ser para ingreso, crecimiento, crecimiento agresivo o especulación. Conjunto de activos financieros de una sociedad o persona física.
    CAT: Certificado de Abono Tributario. Instrumento financiero transable en la bolsa de valores que otorga el Gobierno de Costa Rica como incentivo a las empresas exportadoras de productos no tradicionales. Se aplica en el descuento de impuestos sobre la renta.
    Caución: es un sinónimo de garantía: permite asegurar el cumplimiento por parte de alguien del compromiso que ha contraído.
    Cédula de habitabilidad: documento que debe recoger si la finca elegida es la idónea para el uso que se pretende dar a la vivienda. Debe elaborarse antes de la ocupación de una vivienda de nueva construcción. Es imprescindible para la obtención de una hipoteca.
    Cédula hipotecaria: activo financiero o título de renta fija que se emite con la garantía de la cartera de préstamos hipotecarios de la entidad de crédito emisora.
    Certificado de depósito: es una cuenta de depósito a plazo fijo que se evidencia en un documento emitido como recibo en el que se hace constar el plazo, la tasa de interés y otras condiciones, entre ellas que no puede retirarse antes del vencimiento pactado sin penalidad.
    Certificado registral: documento expedido por el registro de la propiedad en el que se expone la situación de cargas de una finca.
    Cesión: transferencia de un crédito hipotecario de una a otra persona.
    Cesión de créditos: contrato civil o comercial mediante el cual se transmite la propiedad de un crédito.
    Cheque: documento consistente en un mandato de pago que permite a su poseedor recibir una cantidad determinada de dinero contra los fondos que 8 la persona tiene.
    Cheque a la orden: cheque nominativo que puede ser endosado.
    Cheque al portador: cheque en el que figura la leyenda “al portador” en lugar del nombre expreso del beneficiario.
    Cheque bancario: documento expedido por una entidad bancaria por el cual se obliga a si misma a abonar una cantidad de dinero.
    Cheque carburante: documento expedido por una entidad bancaria que permite la adquisición de carburante, garantizando el pago al suministrador.
    Cheque conformado: cheque en el que la entidad bancaria acredita que el emisor del mismo dispone de fondos suficientes, los cuales son retenidos hasta efectuar su pago.
    Cheque cruzado: cheque en el que se trazan dos rayas paralelas y que solo puede ser pagado a un banco o a un cliente de este.
    Cheque de ventanilla: cheque que facilita un banco a su cliente cuando no dispone en ese momento de un talonario de cheques.
    Cheques de viaje: cheques emitidos normalmente en una divisa extranjera que pueden ser convertidos en efectivo de esa divisa en otro país.
    Cheque devuelto, sin fondos o al descubierto: cheque librado sin que la persona que lo emite tenga fondos suficientes en su cuenta para atender al pago.
    Cheque nominativo: cheque extendido a nombre de una persona, que solo esta puede cobrar.
    Ciclo económico: intervalo de tiempo en el que se alterna períodos de auge y desaceleración económica.
    Ciclo de efectivo: período transcurrido desde el pago de las materias primas hasta la cobranza de las cuentas por cobrar generadas por la venta del producto final.
    Cierre: en bienes raíces se refiere al procedimiento final en el que los documentos son finalizados y/o registrados con las firmas de los ejecutantes y la venta ( o el préstamo ) es consumada. También denominado acuerdo o cierre de la transacción. Los costos de cierre suelen incluir gastos de emisión, puntos de descuentos, comisión de avalúo, estudio de títulos de propiedad y 9 seguro, plano, impuestos, comisión de registro de escritura, comisión de informe crediticio y otros costos de cierre representan entre el 3 y el 6 por ciento del monto de la hipoteca.
    CIF: Cláusula en el comercio internacional en la que el vendedor se compromete a incurrir en los gastos de seguro y flete durante el transporte de la mercadería al puerto de desembarque.
    Cirbe: central de información de riesgos del banco de España, lugar donde recurren las entidades financieras, bajo autorización del cliente, para consultar los niveles de riesgo y morosidad de los interesados en contratar un préstamo hipotecario.
    Clasificación de títulos: valoración por parte de entidades independientes del valor o el riesgo de un título como parte de una inversión.
    Cláusula de aceleramiento: se estipula en un convenio hipotecario que otorga al prestamista el derecho de demandar el pago total del saldo pendiente si se incurre en incumplimiento con una mensualidad.
    Cláusula de conversión: provisión en una hipoteca de tasa variable que permite que el préstamo se convierta en un préstamo de tasa fija en algún punto durante la vigencia del mismo. Usualmente, la conversación se permite al final del primer período de ajuste. La característica de conversión puede tener un costo adicional.
    Cláusula “pagadero a la venta”: cláusula provisoria en un crédito hipotecario la cual otorga al prestamista el derecho de exigir el pago total del mismo, si el prestatario vende la propiedad patrimonial dada en garantía de dicho préstamo.
    Codeudor: es otra persona, en adición al deudor directo, que firma los documentos de un préstamo asumiendo así una obligación igual a la del deudor directo.
    Coeficiente de correlación: medida de la relación estadística entre dos o más variables.
    COFI (COST-of-Funds-Index, en ingles): Hipoteca de tasa variable que se ajusta en base a un índice de costo de fondos, frecuentemente, el Distrito nº 11 del Costo de fondos.
    Colocación privada: son emisiones de instrumentos que no se ofrecen al público en general, sino que se ofrecen en forma privada a un grupo de 10 inversionistas.
    Comisión de administración: retribución por el servicio de administración de activos financieros.
    Comisión de apertura: la concesión del préstamo, lleva parejo esta comisión, que engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima. Se incluye para calcular el T.A.E.
    Comisión cancelación anticipada: pago que se devenga al amortizar anticipadamente una deuda, para préstamos hipotecarios normalmente es un 1%, para créditos personales está en torno al 3%, según se pacte con la entidad financiera.
    Comisión de emisión: la comisión cobrada por un prestamista para preparar los documentos del préstamo, hacer verificaciones del crédito, inspeccionar y a veces tasar una propiedad; usualmente se computa como un porcentaje del valor nominal del préstamo.
    Comisión de estudio: cobro por las indagaciones que realiza el banco acerca de la solvencia del cliente antes de conceder un préstamo hipotecario.
    Comisión de subrogación: porcentaje que se aplica sobre el capital pendiente en caso de que el prestatario cambie de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco.
    Comité del Banco Federal de Préstamos para la vivienda (Federal Home Loan Bank Board, FHLBB): El antiguo nombre de la agencia reguladora y supervisora de instituciones de ahorro con autorización federal. Actualmente, dicha agencia se llama oficina de Supervisión de Ahorros (Office of Thrift Supervision)
    Competencia desleal: conjunto de prácticas empleadas por un participante del mercado para aumentar sus beneficios mediante actividades consideradas fuera de los mecanismos de transacción autorizados.
    Compromiso en firme: una promesa de la FHA de que asegurará un préstamo hipotecario para una propiedad y un prestatario determinados. También, promesa de un prestamista de otorgar un préstamo hipotecario.
    Comunidad de propietarios: conjunto de cotitulares de un inmueble dividido en propiedad horizontal. 11
    Condominio: una forma de titularidad de propiedad en la cual el dueño de la propiedad mantiene titularidad de: una unidad residencial individual, un interés no-dividido en áreas comunes d eun complejo residencial de unidades múltiples, y algunas veces el uso exclusivo de ciertas áreas comunes limitadas.
    Contrato de compra venta: contrato escrito avalado por las firmas del comprador y del vendedor el cual declara los términos y condiciones bajo los que se efectúa la venta de dicha propiedad patrimonial.
    Contrato de entrega futura: contrato en el que el vendedor se compromete a entregar al comprador una cantidad determinada de un bien, moneda o título a un precio y en condiciones definidas, dentro de un plazo determinado.
    Contratos de futuros: son contratos normalizados a plazo por medio del cual el comprador se obliga a comprar el Activo Subyacente y el vendedor a venderlo a un precio pactado, en una fecha futura.
    Contrato de oferta vinculante: convenio preliminar asegurado por el pago de dinero de anticipo de formalidad, bajo el cual un comprador ofrece comprar bienes raíces.
    Contravalor: equivalencia en la moneda propia de una suma expresada en otra moneda.
    Convenio ( escritura de contrato vinculante ): comúnmente en transacciones de bienes raíces se refiere a garantías estipuladas ( expresas ) en una escritura o título de propiedad señaladas por el otorgante ( cesionista ), o implicadas por estipulación legal.
    Cooperativa: tipo de titularidad múltiple de propiedad en la que los residentes de un complejo habitacional de unidades múltiples son propietarios de acciones en la corporación que mantiene titularidad de la propiedad, otorgando a cada residente el derecho de habitar específicamente un apartamento o unidad.
    Corredor: cualquier corporación, sociedad o individuo que se dedica al negocio de comprar o vender valores para si o terceros, salvo excluido por ley. Término también conocido como casa de corretaje.
    Corredor de hipotecas: individuo o empresa que cobra una comisión de servicio por reunir a prestatarios y prestamistas con el propósito de emitir un 12 préstamo.
    Corredor de préstamos: cualquier persona natural o jurídica que ofrece y contrata sus servicios para gestionar, tramitar u obtener préstamos hipotecarios u otros tipos de préstamos y financiamientos para terceras personas a cambio de una comisión.
    Costes del registro de la propiedad: son los que se derivan de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.
    Costo de oportunidad: utilidad máxima que podría haberse obtenido de la inversión en cualquiera de sus usos alternativos.
    Costo directo. Cualquiera costo de producción que es directamente identificable en el producto final.
    Costo fijo: costo que no varía ante cambios en el nivel de producción.
    Costo hundido: costo irrecuperable que ya se ha incurrido y que no es relevante para la toma de decisiones de producción.
    Costo marginal: adición al costo total como resultado de incrementar la producción en una unidad.
    Costos de cierre: son gastos, sobre y por encima del precio de la propiedad, incurridos por compradores y vendedores al transferir los derechos sobre una propiedad. Los gastos de cierre normalmente incluyen gastos de emisión, impuestos a la propiedad, cargos por el seguro del título, costos de depósitos en garantía, comisión de avalúo, etc. Los costos de cierre varían según la zona del país y los prestamistas.
    Crecimiento económico: crecimiento de la producción en una economía, generalmente estimado a través del movimiento del producto interno bruto.
    Crédito al consumo: crédito concedido por las entidades bancarias financieras para la adquisición de bienes de consumo.
    Crédito blando: crédito concedido en condiciones muy favorables para el prestatario.
    Crédito comercial: política de administración de cuentas por cobrar.
    Crédito renovable: crédito que se renueva de manera automática a su vencimiento. 13
    Crédito rotativo: comúnmente llamada línea de crédito, es una facilidad que puede ser utilizada repetidamente hasta el límite establecido.
    Cuasidinero: instrumentos de pago que no son completamente líquidos.
    Cuenta al margen: cuenta en la que un cliente utiliza crédito facilitado por una casa de corretaje para hacer compras de valores, contra sus mismos valores, por una cantidad mayor a la depositada en la cuenta. El uso de una cuenta al margen supone riesgos tales como perder más fondos de los depositados en la cuenta.
    Cuenta corriente: depósito en una institución financiera sujeto a retiros sin previo aviso, generalmente mediante la emisión de cheques. Se conoce también como un depósito a la vista.
    Cuenta de ahorros: cuenta de depósito en una institución financiera entre cuyas condiciones contractuales se establece que la institución tiene la facultad de exigir al depositante un aviso con hasta 30 días de anticipación, antes de efectuar un retiro
    Cuenta de fideicomiso: cuenta establecida con el prestamista al tiempo del cierre y con depósitos mensuales de parte del prestatario la cual incluye los pagos del principal e interés para el pago de impuestos de bienes raíces, seguro contra riesgos, PMI y seguro contra inundaciones.
    Cuello de botella: cualquier factor que impide o reduce el flujo normal de un proceso, ya sea este productivo o económico.
    Cuota: el pago periódico regular que acepta hacer un prestatario a un prestamista.
    Cuota de amortización: es el importe que tiene que pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. La cuota puede ser trimestral, semestral o anual.
    Cuota fija: el pago mensual pagadero por un préstamo hipotecario, que incluye el pago del capital y el interés.
    Cuota fija mensual: la porción del pago mensual total que se aplica al capital y al interés. Cuando una hipoteca se amortiza negativamente, la cuota fija mensual no incluye ningún monto para la reducción de capital y no cubre todo el interés. Por lo tanto, el saldo del préstamo aumenta en vez de disminuir. 14
    Cupón: documento que especifica el pago de intereses de una obligación.
    Custodia: acuerdo mediante el cual se depositan valores en poder de un tercero, en beneficio de una persona en el acuerdo.

  • D
  • Dealer: Es la persona o entidad que actúa como “principal” en una transacción de valores. El dealer actúa por cuenta y riesgo propio, tomando posiciones ya sea de vendedor o comprador. Es un intermediario de valores, que mantiene un inventario de algunos instrumentos y de esta forma proporciona liquidez para dichos instrumentos, a la vez que obtiene ganancias de las transacciones realizadas.
    Declaración HUD-1: documento que proporciona un detalle de los fondos pagaderos al cierre. Los elementos que aparecen en dicho detalle incluyen comisiones inmobiliarias, comisiones del préstamo, puntos y montos iniciales de depósito en garantía. Cada elemento en la declaración está representado por un número separado, con un sistema de numeración estandarizado. Los totales al final de la declaración HUD-1 definen el producto neto del vendedor y el pago neto del comprador al momento del cierre.
    Defensor del cliente: figura que una entidad financiera puede voluntariamente crear para atender las quejas y reclamaciones de sus clientes.
    Déficit comercial: saldo negativo de la diferencia entre el valor de los bienes que un país vende al exterior y los que adquiere.
    Déficit fiscal: saldo negativo de la diferencia entre los ingresos y los gastos del gobierno.
    Deflación: movimiento a la baja en los índices de precios.
    Depositario: institución financiera que acepta depósitos de sus clientes.
    Demanda agregada: suma de los gastos de consumo, inversión, del gobierno y de exportaciones en una economía.
    Demanda bursátil: cantidad de valores que los inversionistas están dispuesto a adquirir a determinado nivel de precio.
    Depósito: dinero otorgado por el comprador con una oferta de compra. Muestra de formalidad y buena fe.
    Depósito a la vista: es sinónimo de cuenta corriente: aquel en que las 15cantidades depositadas pueden retirarse o transferirse en cualquier momento.Obligaciones que una institución financiera mantiene con el público y que se espera sean retirados en un plazo muy corto.
    Depósito a plazo: depósito contratado por un plazo determinado.Obligaciones que se esperan sean redimidas en un plazo medio o largo.
    Depósito en garantía: cuenta mantenida por el prestamista, en la cual el comprador de la vivienda deposita dinero para impuestos o pagos de seguro. También depósitos prendarios mantenidos hasta el cierre del préstamo.
    Depósito prendario: dinero entregado por un comprador a un vendedor como parte del precio de compra para asegurar una transacción o comprometerse al pago.
    Depreciación: disminución del valor de propiedad. Reducción del valor contable o de mercado de un activo. Representa un gasto no erogable, por lo que no afecta el flujo de fondos de la empresa.
    Depresióneconómica: caída de la actividad económica de un país, representada por la disminución del producto interno bruto.
    Derechos de autor: derecho de exclusividad en la reproducción, publicación y venta de obras artísticas o editoriales.
    Descubierto: en una cuenta corriente, es el saldo deudor, más conocido popularmente como “números rojos”. La entidad, lo tiene que autorizar.
    Desembolsos de depósitos en garantía: el uso de fondos en garantía para cubrir impuestos inmobiliarios, seguro contra riesgos, seguro de hipoteca y otros gastos de la propiedad a medida que vencen.
    Desintermediación financiera: proceso mediante el cual los agentes económicos dejan de utilizar los servicios de intermediarios financieros para realizar los movimientos de sus cuentas financieras.
    Desregulación financiera: proceso con el que se pretende eliminar las regulaciones que pesan sobre el funcionamiento de los mercados financieros para darle una mayor flexibilidad en su operación.
    Deuda externa: obligaciones de pago del gobierno denominadas en moneda 16externa.
    Deuda interna: conjunto de obligaciones que mantiene el gobierno que están denominadas en moneda nacional
    Deuda pública: deuda emitida por el Estado o las administraciones públicas territoriales.
    Deudor: persona que tiene una deuda y la obligación de pagarle al acreedor.
    Deudor hipotecario: el prestatario o propietario de la vivienda.
    Devaluación: movimiento al alza en tipo de cambio, expresado como unidades de moneda local por unidad de moneda externa.
    Dinero electrónico: sustitutivo electrónico de las monedas y los billetes de banco, almacenado en un soporte electrónico como, por ejemplo, una tarjeta inteligente.
    Diversificación: distribución de las inversiones entre distintos tipos de valores, industrias y localidades con la idea de reducir el riesgo.
    Diversificación financiera: proceso mediante el cual los agentes reducen el riesgo de sus inversiones a través de la colocación de sus recursos en títulos con características diversas.
    Dividendo: pago de una empresa a sus propietarios por concepto de distribución de utilidades generadas.
    Dividendo en acciones: dividendo pagados en forma de acciones en vez de efectivo.
    Dividendo extraordinario: dividendo que se paga fuera de la cancelación normal de los dividendos a los accionistas.
    Divisas: se entiende por divisas tanto los billetes de bancos extranjeros como los saldos bancarios denominados en moneda extranjera.
    División de acciones: división contable que multiplica el número de acciones en circulación.
    División en propiedad horizontal: división de un inmueble en varias fincas registrales independientes, a las que se le asigna un coeficiente de copropiedad o participación del total del inmueble. Se inscribe en el registro 17de la propiedad.
    Dow Jones: indicador del movimiento del precio de 30 acciones entre las empresas más importantes que cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York.
    Dumping: venta de bienes a niveles de precios interiores a su costo de producción, con el fin de desplazar a los competidores del mercado.
    Dupolio: industria en la que la oferta del bien se produce por dos únicas empresas.
    Duración: plazo promedio ponderado de los flujos de caja de un activo financiero.

  • E
  • Economías de escala: proceso mediante el cual los costos unitarios de producción disminuyen al aumentar la cantidad de unidades producidas.
    Efectos comerciales: títulos de crédito que pueden cobrarse ( si son a favor ) o deben ser abonados ( si son a cargo ) al llegar su fecha de vencimiento.
    Efectos devueltos: efectos cuyo cobro no se ha hecho efectivo al llegar la fecha de vencimiento; y son devueltos impagados al presentador.
    Efectos reclamados: efectos cuya devolución se solicita por el presentador antes de su fecha de vencimiento.
    Ejecución forzada de crédito hipotecario: proceso legal por medio del cual una propiedad hipotecada es puesta en venta forzada cuando un crédito hipotecario es clasificado como crédito moroso.
    Ejecución hipotecaria por orden judicial: proceso legal mediante el cual el prestamista o el vendedor obligan a vender una propiedad hipotecada debido al incumplimiento de las condiciones de la hipoteca por parte del prestatario también conocida como reposesión de la propiedad.
    El Especialista: se le dice a la persona que trata de mantener el precio de los instrumentos en que se especializa. Para hacer esto debe comprar y vender por su cuenta y riesgo cuando hay un desequilibrio temporal entre la oferta y demanda de dicho título valor.
    Elasticidad: relación del cambio porcentual en una variable dependiente ante un cambio de una unidad porcentual en una variable independiente.
    Embargo: retención, inmovilización o secuestro de bienes por mandamiento 18del juez o autoridad competente.
    Embargo preventivo: demanda sobre una propiedad por el pago o el cumplimiento de una deuda u obligación.
    Emisión: Títulos valores de una empresa con iguales características. También se refiere al lanzamiento al mercado de un conjunto de títulos valores.
    Emisión de terceros: cuando un prestamista utiliza a un tercero para emitir, procesar, evaluar, cerrar, financiar o empaquetar en forma completa o parcial las hipotecas que planea entregar al mercado hipotecario secundario.
    Emisión pública: Emisión de títulos ofrecida a todos los inversionistas a través de una bolsa de valores.
    Enajenación: transferencia del crédito hipotecario existente del vendedor al comprador.
    Encaje mínimo legal: proporción que exige el Banco Central sea mantenida como reserva de los depósitos en una institución financiera.
    Encargado de servicios: organización que cobra los pagos de capital e interés a los prestatarios y administra sus cuentas de depósitos en garantía. El encargado de servicios suele ofrecer servicio hipotecas adquiridas por un inversor en el mercado hipotecario secundario.
    Emisión de terceros: cuando un prestamista utiliza a un tercero para emitir, procesar, evaluar, cerrar, financiar o empaquetar en forma completa o parcial las hipotecas que planea entregar al mercado hipotecario secundario.
    Endoso: declaración escrita en un documento mercantil mediante la cual el poseedor o titular del mismo transmite sus derechos a otra persona.
    Entidades de crédito: empresas cuya actividad consiste en recibir depósitos u otros fondos reembolsables, aplicándolos a la concesión de créditos.
    Entidades de depósito: subgrupo de las entidades de crédito formado por bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito.
    Equal Credit Opportunity Act (ECOA): ley federal que exige a los prestamistas y otros acreedores ofrecer crédito por igual a todas las personas, sin discriminación de raza, color, religión, nacionalidad, edad, sexo, estado civil o por el hecho de contar con un recibo de sueldo de programas de asistencia pública.19
    Escritura: instrumento público firmado en presencia de testigos por la persona que lo otorga, de lo cual da fe el notario.
    Escritura de fideicomiso: en muchos estados, este documento se utiliza en lugar de una hipoteca para asegurar el pago de un pagaré.
    Especulación: actividad mediante la cual un agente se apropia de un bien con el fin de obtener ganancias inciertas al vender el mismo bien en un período posterior.
    Estancamiento económico: condiciones de mínimo crecimiento de las actividades productivas en una economía.
    Estandarización: es la emisión homogénea de una serie de títulos. Cada título de dicha serie contiene las mismas características en cuanta a fecha de emisión, tasas de interés, valor facial y fecha de vencimiento.
    Estanflación: situación en la que en una economía se presentan problemas de inflación y estancamiento económico simultáneamente.
    Estimado de buena fe: estimado de los probables costos del servicio de cierre de un préstamo hipotecario que el deudor debe recibir al momento, o dentro de tres días después de presentar su solicitud.
    Estructura de capital: Combinación de las diferentes fuentes de financiamiento a largo plazo de una empresa.
    Estudio de título: verificación del récord público para determinar el dueño de un predio de bienes raíces y los gravámenes que puedan existir sobre dicha propiedad.
    Euríbor: tipo de interés interbancario de la zona Euro.
    Eurocheque: sistema internacional de pago creado por entidades bancarias de varios países, utilizado fundamentalmente en Centroeuropa.
    Eurodólares: depósito de moneda estadounidense mantenidos fuera de los Estados unidos, principalmente en Europa, y comúnmente usados para realizar transacciones internacionales.
    Evaluación: la decisión de otorgar o no un préstamo a un potencial comprador de vivienda en base a su crédito, su empleo, sus bienes y otros factores, y la coincidencia de este riesgo con una tasa y plazo o monto de préstamo apropiados.20
    Evaluación de proyectos: conjunto de técnicas desarrolladas con el fin de estimar el rango de rentabilidad de un proyecto.
    Evasión fiscal: defraudación a la administración tributaria mediante el ocultamiento o la simulación de cuentas de ingresos o gastos con el fin de pagar montos menores de impuestos.
    Excedido en cuenta de crédito: importe que sobrepasa los límites establecidos en una línea o cuenta de crédito.
    Exención fiscal: bonificación fiscal de la realización de una determinada transacción o de una situación financiera definida.

  • F
  • Factor de descuento: tasa a la que se descuenta el flujo de fondos de un proyecto para obtener su valor presente.
    Factoreo: actividad en la cual una institución financiera descuenta las cuantas por cobrar de una empresa y se encarga de llevar a cabo la labor de cobro.
    Factoring: contrato por el que una persona o empresa cede los créditos derivados de su actividad comercial a otra, que se encarga de gestionar su cobro.
    Fannie Mae, también conocida como Federal National Mortgage Association: corporación que paga impuestos, creada por el Congreso, que compra y vende hipotecas residenciales convencionales, hipotecas aseguradas por la FHA o garantizadas por la VA. Esta institución provee fondos para una de cada siete hipotecas y asegura que el dinero para hipotecas esté más disponible y sea más asequible.
    Fecha de ajuste: fecha en que cambia la tasa de interés en un préstamo de interés variable.
    Fecha de cambio de pago: la fecha en que entra en vigor un nuevo monto de pago mensual en una hipoteca de tasa variable o una hipoteca de pagos graduales. Generalmente, la fecha de cambio ocurre el mes inmediatamente posterior a la fecha de ajuste.
    Fecha valor: fecha a partir de la cual una suma empieza a generar intereses, por ejemplo al abonarse en una cuenta corriente.
    Fiador: persona física o jurídica que se compromete al pago de una obligación, en caso de que ocurra incumplimiento de los compromisos 21adquiridos por parte del deudor.
    Fiadores: personas que garantizan personalmente el préstamo junto con los prestatarios ( el hipotecante sólo garantiza con el bien, los fiadores garantizan a nivel personal, esto es con todos sus bienes presentes y futuros ).
    Fianza: obligación constituida subsidiariamente para garantizar el cumplimiento de otra, contraída por un tercero.
    Fideicomiso: contrato de confianza entre dos agentes, por la que uno de ellos cede a otro la propiedad sus bienes para que los administre en beneficio de un tercero.
    Financiación: cantidad de dinero prestado. Para la adquisición de una vivienda suele ser del 80% del valor real del inmueble que se compra.
    Financiación provisional: un préstamo para construcción hecho mientras dure el proceso de construcción o un proyecto. Una vez finalizada la construcción, el préstamo generalmente se reemplaza por un préstamo permanente.
    Finca: término con que se designa a un inmueble en el Registro de la Propiedad. Cada vivienda se dice que es una “finca registral”.
    Firma autorizada: firma de la persona a la que el titular de una cuenta corriente autoriza a hacer disposiciones de fondos.
    Flujo de caja: movimiento temporal de las cuentas de efectivo de una empresa.
    FOB: cláusula en el comercio internacional en la cual el comprador se compromete a pagar todos los gastos que se incurran luego de puesta la mercadería en el puerto de embarque.
    Fondo de garantía de depósitos: es un fondo existente en España, financiado por los bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito y el Banco de España encargado de pagar a los depositantes en caso de insolvencia de entidades financieras.
    Fondo de inversión: patrimonio sin personalidad jurídica constituido por las aportaciones de múltiples inversores. Fondo de carácter mutuo y de cartera diversificada, cuyas participaciones están distribuidas en forma proporcional 22a sus aportes entre varios inversionistas.
    Fondo de pensiones: patrimonio creado con el objeto exclusivo de dar cumplimiento a un plan de pensiones.
    Fondo mutuo abierto: es una compañía organizada para invertir en valores que emite nuevas participaciones según recibe el dinero de los inversionistas por lo que no existe limitación en el número de acciones en circulación.
    Franquicia: derecho otorgado a un comerciante para la distribución y venta de los productos de un fabricante. También esta relación puede darse de fabricante a fabricante.
    Fraude: práctica de la simulación y del artificio con intención de engañar o lesionar a otro.
    Frecuencia de cambio: número de meses en que permanece vigente el monto de los pagos o de las tasas de interés para un préstamo de tipo variable.
    Freddie Mac, también conocido como Federal Home Loan Mortgage Corporation: agencia cuasi gubernamental que compra hipotecas convencionales a instituciones con depósitos asegurados y bancos hipotecarios aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de evaluaciones especiales.
    Fusión: se refiere al caso en que los activos y pasivos de una compañía se transfieren a otra, creándose una nueva sociedad o manteniéndose bajo el nombre de alguna de las sociedades participantes.

  • G
  • Ganancias de capital: beneficios que se obtienen al vender un activo financiero a un precio mayor a su costo o valoración estimada.
    Garante: avalista, o persona que responde del pago del préstamo.
    Garantía: es un negocio jurídico mediante el cual se pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de una deuda.Valor que protege contra pérdidas a una persona o entidad legal que ha dado un préstamo, en caso de falta de pago de la obligación contraída
    Garantía bancaria: instrumento emitido por una entidad financiera a favor de un cliente de la misma.23
    Garantía prendaria: Activos muebles aportados en garantía de un préstamo.
    Garantía real: garantía constituida por bienes tangibles, valores, prendas, etc.
    Gastos acumulados: gastos reconocidos en una fecha anterior al desembolso de efectivo correspondiente
    Gastos administrativos: gastos reconocidos sobre las actividades administrativas globales de una empresa.
    Gastos de desarrollo: gastos incurridos al crear nuevos productos o procesos comerciales.
    Gastos de gestión: son los producidos por la tramitación y gestión en notaría, registro de la propiedad y administración de hacienda. Son efectuados por profesionales de la entidad que concede la hipoteca.
    Gastos de gestoría: son los gastos que se derivan de los trámites de la escritura, de la liquidación de impuestos y de las gestiones que se llevan a cabo en el registro de la propiedad.
    Gastos de organización: gastos generados en la creación de una nueva organización empresarial o proyecto de inversión.
    Gastos de seguridad social: gastos incurridos sobre los programas de seguridad social que debe cubrir la empresa sobre su plantilla.
    Gastos financieros: gastos correspondientes a los intereses de las obligaciones financieras.
    Gastos prepagados: necesarios para crear una cuenta de depósito en garantía o ajustar a la cuenta de depósito en garantía existente del vendedor. Puede incluir impuestos, seguro contra riesgos, seguro de hipoteca privado y evaluaciones especiales.
    Gestión de riesgos: conjunto de actividades destinadas a controlar y administrar los seguros y coberturas de una empresa.
    Ginnie Mae, también conocida como Government National Mortgage Association: Organización que proporciona fuentes de fondos para hipotecas residenciales aseguradas por la FHA o garantizadas por la VA.
    Girar: extender un documento mercantil a cargo de un deudor.24
    Giro: instrumento mercantil utilizado para pagar o liquidar una transacción. Normalmente supone una transferencia de dinero en efectivo.
    Goodwill: diferencia entre el valor en libros de una empresa y su valor de mercado.
    Gravamen: carga impuesta sobre la propiedad efectuada como garantía de pago de una deuda.

  • H
  • Hacienda: activos o bienes del Estado. Organismos que se dedican a la administración de dichos bienes.
    Hiperinflación: nivel de inflación volátil y que crece exponencialmente.
    Hipoteca: es derecho real de garantía de la obligación contraída por el préstamo.
    Hipoteca 100: financiación del 100% del valor de la vivienda.
    Hipotecas 7/23 y 5/25: hipotecas con ajuste de tasa por única vez después de siete años y cinco años respectivamente.
    Hipoteca combinada: se produce cuando un préstamo asumible existente se combina con un nuevo préstamo, lo cual a su vez produce una tasa de interés que se encuentra entre la tasa antigua y la tasa actual de mercado. Los pagos se hacen a un segundo prestamista o al propietario anterior, quien luego los envía al primer prestamista, después de descontarles un monto adicional.
    Hipoteca de amortización rápida: hipoteca de tasa fija que proporciona aumentos de pago programados durante un periodo determinado de tiempo. El monto aumentado del pago mensual se aplica directamente a reducir el saldo pendiente de la hipoteca.
    Hipoteca de anualidad inversa: forma de hipoteca en la cual el prestamista hace pagos periódicos al prestatario utilizando el capital de este último en la casa como aval para la devolución del préstamo.
    Hipoteca de pago quincenal: un plan para reducir la deuda cada dos semanas.
    Hipoteca de pago total al vencimiento: un préstamo que se amortiza durante un periodo más prolongado que el plazo del préstamo. Usualmente, se refiere a una amortización a 30 años y un plazo a 5 años. Al final del 25préstamo vence el saldo pendiente del capital del préstamo. Este pago final se conoce como pago extraordinario.
    Hipoteca de pagos graduales: un tipo de hipoteca de pagos flexibles que aumentan durante un periodo específico y luego se estabilizan. Tiene amortización negativa incorporada.
    Hipoteca de primer grado: acreedor que tiene el primer derecho de recuperación del monto garantizado en la hipoteca, ante otros acreedores que tienen también garantía de pago sobre la misma propiedad.
    Hipoteca de revalorización compartida: hipoteca en la cual un prestamista recibe una tasa de interés inferior a la del mercado a cambio de lo cual el prestamista recibe una porción de la valorización futura de la propiedad. También se puede aplicar a una hipoteca donde los prestatarios comparten los pagos de capital mensual e interés con un tercero a cambio de parte de la valorización.
    Hipoteca de tasa en etapas: hipoteca que permite que la tasa de interés aumente de acuerdo con un programa determinado ( es decir, siete años ), lo cual provoca como resultado un aumento en los pagos. Al final del periodo especificado, la tasa y los pagos permanecerán constantes por el resto del préstamo.
    Hipoteca de tasa fija: la tasa de interés de estas hipotecas no se modificará durante el plazo de la hipoteca para el comprador original.
    Hipoteca de tasa renegociable: préstamo en el cual la tasa de interés se ajusta periódicamente. Consulte hipoteca de tasa variable.
    Hipotecas de tasa variable 3/1, 5/1, 7/1 y 10/1: hipotecas de tasa variable en la cuales la tasa es fija durante periodos de tres años, cinco años, siete años y diez años respectivamente, pero luego se pueden ajustar anualmente.
    Hipotecas de tasa variable (Ajustable rate mortgage, ARM): Una hipoteca de tasa variable es una hipoteca en la cual la tasa de interés se ajusta periódicamente en base a un índice previamente seleccionado. También se conocen como hipoteca de tasa renegociable, hipoteca de tasa ajustable o hipoteca renovable canadiense.
    Hipoteca de tasa variable totalmente amortizada: hipoteca de tasa variable con un pago mensual suficiente para amortizar el saldo restante, a la tasa acumulable de interés, durante el plazo de amortización. 26
    Hipoteca en dos etapas: hipoteca en la cual el prestatario recibe una tasa de interés inferior a la del mercado durante una cantidad determinada de años ( con mayor frecuencia 7 ó 10 ), y luego recibe una nueva tasa de interés ajustada ( dentro de ciertos límites ) a las condiciones del mercado en ese momento. El prestamista a veces tiene la opción de hacer caducar el préstamo con 30 días de notificación al final del periodo de 7 ó 10 años.
    Hipoteca en segundo grado: crédito hipotecario que tiene una posición de gravamen subordinada a la primera hipoteca.
    Hipoteca multidivisa: es un préstamo hipotecario suscrito en varias monedas extranjeras que nos permite aprovecharnos de los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de países respectivos, así como la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.
    Hipoteca puente: compra de una casa nueva a construir ( compra sobre plano ) por alguien que ya dispone de una vivienda en propiedad. Generalmente se hipoteca la casa en propiedad, evitando un préstamo personal, y con la espera de una año por parte de la entidad financiera par que el cliente venda su casa y reestructurar la situación con el préstamo hipotecario que necesite finalmente. Las entidades financieras no suelen ofrecer este producto como tal, su proliferación permitiría iniciativas de tipo especulativo en un mercado caracterizado por una fuerte revalorización de los precios de la vivienda. Los bancos conceden créditos o préstamos puente que consiste en la obtención de un préstamo personal destinado a sufragar la entrada y a los pagos al promotor, que luego se cancela tras la obtención de la hipoteca definitiva.
    Hipoteca revolving o giratoria: tipo de crédito al consumo con un coste similar al de los préstamos hipotecarios, que pueden solicitar aquellas personas que ya han amortizado parte de un crédito para la vivienda. En estos casos los bancos ofrecen a sus clientes la posibilidad de disponer de un préstamo al consumo por el valor del capital amortizado en el crédito hipotecario.
    Hipoteca segunda vivienda: crédito para la compra de una vivienda que no es de residencia habitual. Para una vivienda habitual el importe del préstamo es hasta el 80% del valor de tasación. En cambio para la segunda vivienda, el importe del préstamo es menor hasta el 50 – 65 % del valor de tasación.
    Hipotecantes: personas titulares del bien a hipotecar.27
    Holding: empresa que mantiene en cartera acciones de un cierto número de filiales corporativas.
    Historia crediticia: informe de una entidad especializada donde consta la trayectoria en el cumplimiento de pagos de una persona.

  • I
  • IBI: tasa municipal que grava la propiedad de una finca. Se cobra anualmente y en función al valor catastral.
    Imposición a plazo fijo: depósito a plazo, es decir, no reintegrable hasta su vencimiento, salvo haciendo frente a una penalización si así lo estipula el contrato.
    Impuesto ad valóreme: contribución impositiva sobre el valor de importación de un bien o servicio.
    Impuesto de actos jurídicos documentados: este impuesto grava las escrituras de constitución de los préstamos hipotecarios y de la cancelación de los mismos. Debe pagarse por el hecho de formalizar la escritura pública.
    Impuesto directo: impuesto que grava las rentas de las personas físicas y jurídicas, denominados contribuyentes.
    Impuesto especifico: impuesto por unidad sobre un bien o servicio.
    Impuesto de transmisiones patrimoniales: para viviendas de segunda mano. Grava las transmisiones de patrimonio que implican un intercambio de bienes. El tipo aplicable es el 7%.
    Impuestos indirectos: impuestos aplicados a la realización de transacciones.
    Impuesto retenido en la fuente: impuesto que es deducido de la renta bruta de un título valor, sean intereses, dividendos o ganancias de capital, de parte de quien lo emite o administra. Deducido este impuesto, la renta resultante es típicamente libre de otros impuestos.
    Incumplimiento: no cumplir con las obligaciones legales de un contrato, específicamente, dejar de hacer los pagos mensuales de una hipoteca.
    Indexación: procedimiento mediante el cual el comportamiento de una variable financiera se define con base en el movimiento de algún índice de referencia.
    índice: Una tasa de interés publicada, contra la cual los prestamistas miden la diferencia entre la tasa de interés actual en una hipoteca de tasa variable y 28la ganada por otras inversiones ( como el rendimiento financiero de los títulos valores del Tesoro de EE.UU. a uno, tres y cinco años, la tasa de interés promedio mensual en préstamo, y el promedio mensual de costos-de-fondos incurridos por ahorros y préstamos ), que luego se utiliza para ajustar hacia arriba o hacia abajo la tasa de interés en una hipoteca de tasa variable.
    índice de precios: Medida que refleja el nivel de precios de una economía en un momento dado.
    índice de precios al consumidor: índice de precios establecido sobre la base de los precios de una canasta de bienes y servicios ofrecidos al consumidor final.
    índice de precios al por mayor: índice de precios establecido sobre la base de los precios al por mayor de una canasta de bienes y servicios.
    índice de referencia: valor que se utiliza como base de cálculo para obtener el tipo de interés que se aplicará a un préstamo hipotecario concertado a tipo variable cuando se produzca el momento de su revisión.
    Informe crediticio: un informe que documenta el historial de crédito y el estado actual de la posición crediticia de un prestatario.
    Inflación: aumento sostenido y generalizado de los índices de precios.
    Ingresos declarados: ingresos que no necesariamente habrán de ser verificados.
    Ingreso marginal: ingreso adicional bruto producido por la venta de una unidad adicional de producción.
    Ingreso ordinario: ingreso proveniente de las operaciones normales de una empresa.
    Ingresos por rentas: para su cálculo se toma el promedio mensual del último año, habiendo de ser acreditadas por la declaración tributaria de ingresos.
    Ingresos verificables: comprobables y respaldados por la correspondiente documentación.
    Interés: cantidad pagada como remuneración por la disposición de una suma de dinero que se toma prestada para la compra de un inmueble.
    Interés compuesto: es el que se calcula sobre el principal más los intereses 29acumulados en períodos anteriores.
    Interés de demora: interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo. Se calcula en función de los días de retraso en el pago, son pactados a priori por la entidad financiera y el cliente.
    Interés diferido: cuando se suscribe a una hipoteca con un pago mensual menor que el requerido para satisfacer la tasa del pagaré, el interés no pagado es diferido, agregándolo al saldo del préstamo. Consulte amortización negativa.
    Interés simple: es el que se calcula con base al monto del principal únicamente y no sobre el interés y su periodicidad de pago será siempre el mismo hasta el vencimiento.
    Intermediación financiera: proceso mediante el cual una entidad, generalmente bancaria o financiera, traslada los recursos de los ahorrantes directamente a las empresas que requieren de financiamiento.
    Intervalo de ajuste: en una hipoteca de tasa variable, el tiempo entre cambio en la tasa de interés y / o pagos mensuales, por lo general, uno, tres o cinco años, según el índice.
    Inversión: colocación de fondos en valores para obtener ingresos o realizar ganancias.
    Inversionista institucional: organización que transa una cantidad elevada de valores ( por ejemplo, fondos de inversión, bancos, fondos de pensiones, etc. ).
    Inversor: fuente de dinero para un prestamista.
    IVA: en el caso de viviendas de primera mano. Grava la venta cuando el que vende es un empresario. Es el 7% del valor de la vivienda.

  • J
  • Jerarquía: forma de organización dentro de una institución de acuerdo a la importancia o autoridad de los cargos designados.
    Joint venture ( asociación de negocios ): empresa comercial integrada por dos o más agentes y que se forma para la realización de un proyecto específico.
    Juego de suma cero: situación en la cual el valor de las pérdidas es igual al valor de las ganancias.30

  • K
  • Keynesianismo: corriente de pensamiento económico originada en los escritos del pensador inglés John Maynard Keynes y que se fundamenta en la acción del gobierno para impulsar la actividad económica.

  • L
  • Leasing o contrato de alquiler con derecho a compra: contrato mediante el cual, el arrendador traspasa el derecho a usar un bien a cambio del pago de rentas de arrendamiento durante el plazo determinado. Al término de este plazo el arrendatario tiene la opción de comprar el bien arrendado, devolverlo o renovar el contrato.
    Letra de cambio:
    Letras del tesoro: deuda al descuento con vencimiento inferior a un año, emitida periódicamente por el Gobierno federal de los Estados Unidos.
    Libor ( London Interbank Offered Rate ): índice obtenido por encuesta realizada entre las entidades financieras en el mercado de capitales londinense, sobre los tipos concedidos a sus mejores clientes en un periodo.
    Librar: emitir letras de cambio, cheques, pagarés u otras órdenes de pago.
    Libre de cargas: se dice de la finca sobre la que no pesa ninguna limitación a su dominio. Es decir, no existen hipotecas, censos, cláusulas resolutorias, usufructos u otras limitaciones.
    Libreta de ahorro: sinónimo de cuenta de ahorro, es un tipo de depósito que se diferencia de la cuenta corriente porque se instrumenta en una cartilla.
    Licencia de importación: autorización para importar determinado bien y transferir las divisas necesarias para su pago.
    Licencia de obra: se trata de un permiso que conceden los ayuntamientos para poder iniciar obras o modificaciones en la arquitectura de un inmueble.
    Línea de crédito: acuerdo de crédito entre una institución financiera y un cliente, por el cual el cliente tiene un monto máximo autorizado durante un período dado de tiempo, que usa y reintegra según sus necesidades.
    Liquidación: conclusión de un negocio o proyecto mediante la venta de todos sus activos y cancelación de todas sus deudas. Darle vencimiento a un activo financiero mediante su conversión a efectivo, típicamente por medio de su venta.
    Liquidación de intereses: abono de los intereses devengados en los términos 31establecidos en el contrato de una cuenta bancaria.
    Liquidez: estado de la posición de efectivo de una empresa y capacidad de cumplir con sus obligaciones de corto plazo.
    Lista de precios: lista de artículos en venta y sus precios.

  • M
  • Macroeconomía: rama de la teoría económica que se ocupa del comportamiento de la economía como un todo y de sus componentes en forma agregada.
    Margen: porcentaje que se añade al índice de referencia en cada revisión del tipo de interés en los préstamos a interés variable para hallar el nuevo tipo de interés aplicable.
    Margen bruto: diferencia entre los ingresos totales y los costos de producción.
    Margen de utilidad: diferencia entre el precio de venta y el costo de un producto.
    Margen de utilidad sobre ventas: porcentaje que resulta de dividir la utilidad neta después de impuestos sobre las ventas.
    Mercado de capitales: conjunto de transacciones que involucran la negociación de instrumentos financieros con vencimientos mayores a un año.
    Mercado de dinero: mercado en el cual se transan préstamos y depósitos por períodos cortos.
    Mercado de futuros: mercado en el que puede formalizarse un contrato para el suministro de mercancías o activos financieros, en una fecha futura predeterminada.
    Mercado hipotecario primario: los prestamistas, como las asociaciones de ahorro y préstamos, los bancos comerciales y las empresas hipotecarias que hacen préstamos hipotecarios directamente a los prestatarios. Estos prestamistas a veces venden sus hipotecas a mercados hipotecarios secundarios, como FNMA o GNMA, etc.
    Mercado hipotecario secundario: donde los prestamistas hipotecarios primarios venden sus hipotecas para obtener más fondos y originar nuevos préstamos. Proporciona liquidez a los prestamistas.32
    Mercado de valores: mercado en el que se transan todo tipo de activos financieros.
    Mercado eficiente: mercado en el que los precios definidos en las transacciones reflejan un alto nivel de competencia entre los diferentes participantes y un uso eficiente de toda la información disponible.
    Mercado monetario: sinónimo de mercado de dinero.
    Mercado primario: mercado en el que se transan títulos por primera vez.
    Mercado secundario: mercado en el que se cotizan títulos anteriormente emitidos y en circulación.
    Mercado secundario de crédito hipotecario: es la compra y venta de créditos hipotecarios existentes.
    Mibor: es el índice obtenido de la media de operaciones de crédito que los bancos se realizan entre si en el mercado de capitales de Madrid.
    Microeconomía: rama de la teoría económica que se ocupa del estudio del comportamiento de los agentes económicos individuales.
    Moneda de curso legal: moneda oficial de un estado, en cuyo territorio goza de poder liberatorio, es decir, que los ciudadanos de ese país están obligados a aceptarla.
    Monopolio: industria en la que existe sólo un productor de un bien o servicio.
    Monopolio natural: industria en la que existen economías de escala, gracias a las cuales el costo promedio es menor cuando hay un solo productor.
    Morosidad: préstamo en el que un pago se ha vencido y no ha sido pagado, pero que aún no se clasifica como deuda morosa.

  • N
  • Nacionalización: configuración y apropiación por el Estado, con o sin compensación, de una actividad privada.
    NIF: número de identificación fiscal. Es el mismo que el DNI, con el añadido de una letra al final.
    Nivel de precios: valor de los bienes y servicios que se transan en una economía en un momento específico.33
    Nominal: valor que consta en el documento en el momento de su emisión o transacción.
    Nominativo: documento emitido a nombre de una persona física o jurídica.
    Nota de cargo: documento por el que se pone en conocimiento del deudor el haber realizado un cargo en su cuenta.
    Notaría: el notario da fe pública de la escritura, es decir, certifica la operación y podrá ser elegido libremente por el solicitante de entre los que operen en la plaza.
    Notario: profesional con capacidad legal para dar fe pública de los actos en los que interviene.
    Novación: modificar los términos de un contrato tras un nuevo pacto entre las partes contratantes.
    Número PIN: código secreto que sólo debe conocer el titular de una tarjeta de crédito o débito y que le sirve para efectuar operaciones en cajeros automáticos.
    Numismática: ciencia que estudia las monedas y medallas.
    NYSE ( New York Stock Exchange ): bolsa de valores de Nueva York.

  • O
  • Obligación: las obligaciones financieras de una persona. Las obligaciones incluyen deudas a corto y a largo plazo.
    Obligación con descuento: deuda transada por debajo del valor nominal del título.
    Obligación convertible: título de deuda que puede ser intercambiado por un determinado número de acciones comunes del emisor, a opción del inversionista, en cualquier momento. También puede ser intercambiado por otros títulos valores o efectivo, a opción del inversionista o del emisor, según se indique en el prospecto de la emisión.
    Obligación del estado: activo financiero o valor de renta fija emitido por el Tesoro a un plazo superior a cinco años, con pago periódico de intereses – el llamado cupón.
    Oferta Bursátil: cantidad de Valores que las unidades deficitarias están dispuestos a ofrecer a cada nivel de precios.34
    Oferta directa: oferta hecha por una empresa para adquirir acciones de otra, en la cual la empresa que adquiere se dirige directamente a los accionistas.
    Oferta pública: emisión de instrumentos financieros para la venta al público.
    Oferta pública de venta ( OPV ): colocación entre el público ( inversores particulares y/o institucionales ) de una parte o la totalidad del capital de una sociedad.
    Opción: derecho para comprar o vender un activo a un precio de ejercicio determinado en, o antes de, una fecha de ejercicio determinada.
    Opción de compra: contrato que concede a su titular el derecho a comprar un activo al precio que se estipule, desde la fecha de la firma y hasta su vencimiento.
    Opción de venta: contrato que concede a su titular el derecho a vender un activo, al precio que se estipule, desde la fecha de la firma y hasta su vencimiento.
    Operación de activo: es una operación que conceden los bancos a sus clientes como la concesión de créditos, préstamos, descuentos,…..
    Operación de pasivo: cualquier operación mediante la cual las entidades de crédito captan sus recursos, como por ejemplo un depósito o una cuenta corriente.
    Operaciones a plazo ( Forwards ): es un contrato que se realiza en forma privada entre dos partes para la compra o venta de títulos, divisas u otras mercancías a un plazo determinado. En el contrato se estipula el precio, la cantidad y la fecha en que se realizará la operación.
    Operador: persona encargada de ejecutar las órdenes de compra y venta solicitadas por el agente de bolsa.
    Orden de domiciliación: mandato dado por un cliente a su entidad bancaria para que haga efectivo el pago de determinadas obligaciones cuando sean presentadas al cobro.

  • P
  • Pacto de recompra: cláusula en un contrato de venta por la que el vendedor recobra la propiedad vendida, a un precio determinado.
    Pagaré: es un título de crédito o título valor que contiene la promesa incondicional de una persona – denominada suscriptora – de que pagará a 35una segunda persona – llamada beneficiaria o tenedora – una suma determinada de dinero en un determinado plazo de tiempo.
    Pagaré hipotecario: documento legal que obliga a un prestatario a pagar un préstamo con una tasa de interés estipulada durante un periodo de tiempo específico; el pagaré hipotecario es avalado por un crédito hipotecario.
    Pago adelantado: privilegio en una hipoteca por medio del cual se permite al prestatario hacer pagos por adelantado a su fecha de vencimiento.
    Pago en garantía: la parte del pago mensual de un deudor hipotecario que retiene el encargado de servicios para pagar impuestos, seguro contra todo riesgo, seguro de hipoteca, pagos de alquiler y otros a medida que vencen.
    Pago extraordinario: la suma global final pagada en la fecha de vencimiento de una hipoteca de pago total al vencimiento.
    Pago inicial: dinero pagado para compensar la diferencia entre el precio de compra y el monto de la hipoteca.
    Par: situación en la cual el precio de una transacción de un valor es igual a su valor nominal, sin prima o descuento.
    Paraíso fiscal: territorio con leyes fiscales muy favorables para el establecimiento de la residencia legal de personas físicas o jurídicas, con el fin de pagar menos impuestos.
    Participaciones preferentes: también denominadas, cuando las emite una sociedad extranjera, acciones preferentes. Son un instrumento financiero emitido por una sociedad que no otorga derechos políticos al inversor, ofrece una retribución fija ( condicionada a la obtención de beneficios ) y cuya duración es perpetua aunque el emisor suele reservarse el derecho a amortizarlas a partir de los cinco años, previa autorización del supervisor ( en el caso de las entidades de crédito, el Banco de España ).
    Pasivos: obligaciones que tiene una empresa ante terceros.
    Pasivos circulantes: conjunto de cuentas dentro de los pasivos de una empresa que deben cancelarse en un período menor a un año.
    Patrimonio: propiedad real de una empresa o individuo, definida como la suma de todos los activos, menos, la suma de todos los pasivos.
    Patrimonio neto: interés financiero de un propietario sobre una propiedad 36patrimonial. El patrimonio neto o equidad es la diferencia entre el valor equitativo de mercado de una propiedad y el monto que aún se adeuda del crédito hipotecario.
    Peculado: delito consistente en el hurto de propiedades del erario público, cometido por aquél a quien está confiada su administración.
    Penalización por pago adelantado: dinero que se cobra por el pago adelantado de una deuda. Las penalizaciones por pago adelantado se permiten de cierta forma en muchos estados ( pero no se imponen necesariamente ).
    Per cápita: es el resultado de dividir un agregado entre la población total.
    Pérdida de capital. Pérdidas que provienen de la venta de un activo financiero a un precio menor a su costo o valor estimado.
    Periodicidad: es la frecuencia con la que pagará las cuotas del préstamo; por lo que recomendamos que coincida con la periodicidad del pago.
    Período fiscal: período contable de 12 meses respecto al cual se da la información económica de actividades de la empresa para los efectos del pago del impuesto sobre la renta.
    Período de recuperación: período que se requiere para que los ingresos netos de una inversión sean iguales al costo de la inversión.
    Periodo de revisión: es la frecuencia en la que se modifica el tipo de interés cuando se trata de una hipoteca a tipo variable. Normalmente son semestrales o anuales.
    Peritaje de deslinde y reconocimiento predial: gráfica predial o mapa de aprovechamiento predial que muestra los límites de la propiedad. El mapa debe estar basado sobre un reconocimiento e inspección predial efectuada y certificada, con fecha al calce, por un ingeniero civil con registro autorizado o por un agrimensor registrado.
    Perpetuidad: corriente de pagos iguales futuros que se espera continúe indefinidamente.
    Pignoración: es la entrega de valores en prenda para garantizar por regla general un crédito. Acción de dar valores en garantía de una deuda u obligación. 37Financiamiento cuya garantía es un activo, principalmente mercadería, para el pago de una deuda de corto plazo. Normalmente aplicado al financiamiento de importaciones por medio de almacenes fiscales.
    Plan de compra con tasa de interés baja: acuerdo que permite al vendedor de la propiedad depositar dinero en una cuenta. Este dinero se utilizará mensualmente para reducir los pagos mensuales del deudor hipotecario durante los primeros años de una hipoteca.
    Plan de pensión: los planes de pensiones definen el derecho de las personas a cuyo favor se constituyen a percibir rentas o capitales por jubilación.
    Plano: medición de tierra preparada por un agrimensor matriculado que muestra la ubicación de la tierra con referencia a puntos conocidos, sus dimensiones y la ubicación y dimensiones de cualquier edificación.
    Plazo de amortización: es el periodo de tiempo requerido para amortizar el préstamo hipotecario, expresado como un número de meses. Por ejemplo, 360 meses es el plazo de amortización para una hipoteca de tasa fija a 30 años.
    Plusvalía: incremento de valor que se produce por la diferencia entre el precio de compra y el mayor de venta de los valores mobiliarios.
    Plazo de amortización: es el periodo establecido en el préstamo para su total devolución a la entidad financiera.
    Población económicamente activa: comprende al conjunto de personas posibilitadas de trabajar y que cumplen los requisitos de edad para ello.
    Poder adquisitivo: medida de la cantidad de bienes y servicios que se compran con una unidad monetaria en una economía.
    Poder de compra: capacidad de adquisición de una canasta de bienes y servicios por parte de una corriente de ingresos.
    Política fiscal: aplicación de instrumentos discrecionales para modificar los parámetros de ingresos y gastos del gobierno.
    Política monetaria: conjunto de medidas por las autoridades monetarias de un país y que están encaminadas a afectar el nivel de liquidez de la economía.
    Política de estabilización: utilización de instrumentos monetarios y fiscales 38por parte del gobierno con el fin de resolver problemas de inflación y/o desempleo en la economía.
    Porcentaje marginal: incremento porcentual que la entidad crediticia agrega al índice de referencia o ajuste para determinar la nueva tasa de interés aplicable en cada periodo de ajuste.
    Portafolio: combinación de activos financieros mantenidos por un individuo o institución.
    Posdatar: indicar una fecha posterior a aquella en que un documento es librado.
    Preaprobación: el proceso de determinar cuánto dinero podrá pedir prestado antes de solicitar un préstamo.
    Preaval bancario: documento expedido por una entidad financiera que, sin constituir un compromiso en firme, expresa una disposición favorable a otorgar un aval definitivo al interesado.
    Precancelación: liquidación anticipada de un crédito, de acuerdo a lo establecido en contrato. Normalmente, conllevan una penalización.
    Preaprobación: situación previa a la oferta vinculante, como primera oferta a concretar una vez llevado a cabo el análisis personalizado de la solicitud.
    Precio de cierre: precio de los títulos valores en una bolsa al final de cada sesión.
    Precio de mercado: punto de encuentro entre la oferta y la demanda en condiciones de libertad de mercado.
    Precio de paridad: precio para un bien o servicio que se relaciona con otro precio, o bien con una composición de precios de diferentes bienes durante un período específico.
    Precio sombra: aquel precio que valora un bien con base en su costo de oportunidad social.
    Prelación: derecho preferente en el cobro. Se utiliza esta expresión para indicar la preferencia que tienen unos acreedores respecto a otros para recuperar su dinero en caso de quiebra de una sociedad.
    Prenda: bien que se entrega o compromete como garantía del cumplimiento 39de una obligación.
    Prestamistas y fiadores: prestan garantía personal en la operación. Responden del cumplimiento de la misma con todos sus bienes presentes y futuros y como norma general con carácter solidario.
    Préstamo: suma de dinero prestada (capital) que generalmente se devuelve con interés.
    Préstamo a la vista: préstamo que no tiene una fecha de vencimiento, pero debe pagarse a petición del banco que lo realiza.
    Préstamo amarrado o condicionado: préstamo extranjero que limita al país prestatario a financiar un proyecto específico con dichos recursos o que los materiales provengan de un país en particular.
    Préstamo asegurado por la FHA: un préstamo asegurado por la FHA, abierto a todos los compradores calificados de viviendas. Si bien hay límites para el tamaño de estos préstamos ($155,250 al 1/1/96), son lo suficientemente generosos como para adquirir viviendas de precio moderado en casi cualquier parte del país.
    Préstamo convencional: una hipoteca no asegurada por la FHA ni garantizada por la VA.
    Préstamo garantizado por patrimonio neto: préstamo garantizado por la equidad o patrimonio neto de la propiedad del prestatario.
    Préstamo globo: un préstamo a corto plazo con pagos más pequeños por un cierto tiempo, y uno o más pagos grandes por el resto del capital pendiente que vence en un momento determinado.
    Préstamo hipotecario: es una operación financiera por la cual se permite acceder a la vivienda que usted desea pudiendo obtener unos importes de financiación superiores, a unos tipos de interés bastante más reducidos que los concedidos en otro tipo de préstamos en los que el inmueble no queda hipotecado como garantía del pago de la operación tal y como ocurre en este tipo de préstamos. Se formaliza en documento público y sus derechos se constituyen con la inscripción en el registro de la propiedad.
    Préstamo hipotecario de arrendamiento con opción de compra: opción de financiamiento alternativa que permite a compradores de vivienda de ingresos bajos a moderados arrendar una vivienda con opción de compra. El pago mensual del arrendamiento está compuesto por capital, interés, 40impuestos y seguro ( CIIS ) de la primera hipoteca, más el monto adicional que se acumula en una cuenta de ahorro para un pago inicial.
    Préstamo indexado: préstamo cuyo tipo de interés está vinculado a la evolución de un determinado índice o a la remuneración que reporte un determinado instrumento financiero.
    Préstamo jumbo: también conocido como un préstamo que no conforma. La cantidad del préstamo excede las normas que le harían elegible para venderse a Fannie Mae y a Freddie Mac.
    Préstamo para construcción: un préstamo provisional a corto plazo para pagar la construcción de edificios o viviendas. Estos préstamos generalmente están diseñados para proporcionar desembolsos periódicos al constructor a medida que la construcción avanza.
    Préstamo permanente: hipoteca a largo plazo, usualmente diez años o más. También llamado “préstamo final”.
    Préstamo personal: préstamo concedido a un particular sobre la base de la confianza que inspira como acreditado.
    Préstamo puente: un segundo fondo avalado por la vivienda actual del prestatario, permitiendo que el producto de su venta se utilice para cerrar la compra de una nueva vivienda antes de vender la actual. También conocido como “préstamo recíproco al descubierto”.
    Préstamo que no se conforma: un préstamo hipotecario que no es elegible para venderse a Fannie Mae o a Freddie Mac debido a características que no son estándar. Estos préstamos con frecuencia se venden en el mercado secundario a inversionistas privados o se conservan como un bien en la cartera del prestamista.
    Préstamo que se conforma: un préstamo hipotecario que tiene las características estándar que se definen, y que lo hace elegible a la venta por Fannie Mae y Freddie Mac.
    Préstamo sobre el patrimonio de la casa: un préstamo a plazos garantizado por el patrimonio de la residencia del prestatario. Se puede usar para mejoras de la casa, consolidación de deudas y otras compras o gastos importantes. El interés en estos préstamos podría ser deducible de impuestos. En la fecha de disposición de los fondos, se adelanta todo el capital para el beneficio del prestatario.41
    Prestatario (deudor hipotecario): persona que solicita y recibe un préstamo en forma de hipoteca con la intención de pagarlo en su totalidad.
    Presupuesto de capital: proceso de planear las inversiones en la adquisición de activos, cuyos rendimientos se recibirán en el largo plazo.
    Presupuesto de efectivo: estado que muestra los flujos de efectivo ( entradas, salidas y efectivo neto ) de una empresa durante un período específico.
    Prima de riesgo: diferencia entre la tasa requerida de rendimiento sobre activo arriesgado y específico y la tasa de rendimiento sobre un activo libre de riesgos, con la misma vida esperada.
    Prima de seguro hipotecario: cuota pagada por el prestatario al FHA o a una compañía aseguradora privada por concepto de seguro para crédito hipotecario.
    PRIME: tasa a la que los principales bancos conceden créditos a sus mejores clientes en Estados Unidos de América. Una referencia del nivel de las tasas activas de ese país.
    Puntos (puntos de descuento del préstamo): interés prepagado evaluado al cierre por el prestamista. Cada punto equivale al 1 por ciento del monto del préstamo (por ejemplo, dos puntos de una hipoteca de $100,000 costarían &2,000).
    Puntuación de riesgo crediticio: una puntuación de riesgo crediticio es un resumen estadístico de la información incluida en un informe crediticio del consumidor. El tipo más conocido de puntuación de riesgo crediticio es la puntuación FICO o fair Isaac. Esta forma de calificación del crédito es un cálculo de síntesis matemática que asigna valores numéricos a varios datos del informe crediticio. La puntuación general del riesgo crediticio es muy relativa en el proceso de evaluación del crédito para un préstamo hipotecario.
    Principal: cantidad de dinero que se ha prestado y sobre la cual se computa y han de pagar intereses.
    Producto Interno Bruto: valor de los bienes y servicios producidos dentro de una economía durante un período específico.
    Propiedad de inversión: la propiedad que se compra para generar ingresos 42de rentas, o para volverse a vender una vez que aumente de precio.
    Prospecto: documento en el que se dan a conocer las principales características de una emisión de instrumentos financieros y de su agente emisor.
    Proteccionismo: conjunto de medidas encaminadas a la protección de industrias internas de la competencia proveniente de empresas extranjeras.
    Protesto: acta notarial por la que se hace constar que el portador de una letra de cambio intentó hacer efectivo su cobro sin conseguirlo.
    Prueba ácida: relación entre los activos circulantes, excluyendo los inventarios, y los pasivos circulantes de una empresa en un momento dado.
    Punto base: centésima parte de un punto porcentual.

  • Q
  • Quiebra: situación en la que un individuo o empresa no está en capacidad de cumplir con las obligaciones financieras normales.

  • R
  • Razón de conversión: número de acciones comunes que recibe un inversionista a cambio de un título de deuda convertible, cuando ejerce su opción de convertibilidad. Generalmente es una relación fija, que sólo podrá variar como resultado del ajuste por la protección anti-dilución con que cuentan los títulos.
    Razones de endeudamiento: relación que indican la carga financiera que pesa sobre los activos de una empresa, en términos de la cantidad de deuda que se ha utilizado para financiarlos.
    Razones de liquidez: relación que indican la posición de liquidez de una empresa en momento dado.
    Razones de rentabilidad: relaciones que indican la capacidad de una empresa para generar valor.
    Real Estate Settiement Procedures Act (RESPA). Ley de protección al consumidor que exige a los prestamistas informar con anticipación a los prestatarios de los costos de cierre.
    Realtor: un corredor de bienes raíces o un asociado con membresía activa en un comité inmobiliario local afiliado a la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ( Nacional Association of Realtors).
    Recargo: importe que frecuentemente se agrega a un contrato de pago en 43una venta a plazos, para cubrir los gastos de venta y administrativos, los intereses, riesgos y algunas veces también otros factores.
    Recesión: situación en la que la tasa de crecimiento real de la producción de una economía es negativa.
    Recompras: son operaciones en la cual un inversionistas vende un título hoy y se compromete a comprarlo de nuevo en un plazo determinado, reconociéndole al comprador un rendimiento por el plazo entre estas dos operaciones. Es básicamente una operación de financiamiento con un título en garantía.
    Redención: terminación anticipada de un acuerdo. Posibilidad o opción de recompra de un título valor a un plazo determinado.
    Reducción de la tasa de interés con pago adicional (buy-down): situación en la que el prestamista y/o el constructor de viviendas subsidian la hipoteca bajando la tasa de interés durante los primeros años del préstamo. Si bien los pagos son bajos al principio, aumentarán cuando caduque el subsidio.
    Reembolso: importe devuelto de forma anticipada del capital de un préstamo. Puede ser parcial o total y suele llevar asociada una comisión.
    Registro de la propiedad: oficina pública para inscripción de inmuebles e incidencias relativas a los mismos.
    Refacción: mejora de estructura o componente añadido que aumenta el valor de una propiedad y/o prolonga su vida útil.
    Refinanciación: liquidación de un crédito con el importe obtenido de otro préstamo y utilizando la misma propiedad inmobiliaria como garantía.
    Registros de impagados: organismos de carácter privado en los que se registra la existencia de clientes morosos.
    Reglamentación financiera: conjunto de leyes y reglamentos para proteger a los consumidores que utilizan crédito y a los inversionistas, así como para garantizar la solvencia y solidez del sistema financiero de un país.
    Reintegro: en general se aplica al pago o devolución de lo que se debe. En el contexto de cuentas bancarias se aplica a una disposición de efectivo.
    Relación cuota / ingreso: razón porcentual entre la cuota a pagar completa del crédito hipotecario y los ingresos netos computables del solicitante.44
    Relación del gasto total: obligaciones totales como porcentaje del ingreso bruto mensual, incluyendo gastos de mantenimiento y otras deudas mensuales.
    Relación deuda / ingreso: razón porcentual entre el total de cuotas por deudas financieras a pagar el por el solicitante, y sus ingresos computables.
    Relación gastos de mantenimiento-ingreso: la relación, expresada como porcentaje, que resulta de dividir los gastos de mantenimiento de un prestatario por su ingreso bruto mensual. Consulte relación deuda-ingreso.
    Relación monto / tasación: relación porcentual ente el importe del préstamo y la tasación realizada del inmueble con carácter precio al otorgamiento del préstamo.
    Relación precio/ganancias: razón del precio de una acción entre la utilidad por acción. Las empresas con expectativas de crecimiento elevado tienen relaciones precio/ganancias más altas que las de las empresas de crecimiento lento.
    Relación precio/valor: razón del precio de mercado por acción entre el valor en libros por acción. Revela el número de veces que los inversionistas están dispuestos a pagar por encima del valor contable de la acción, en virtud del valor económico implícito en una inversión en acciones.
    Relación préstamo-valor: la relación entre el monto del préstamo hipotecario y el valor del avalúo de la propiedad, expresada como porcentaje.
    Relaciones para calificar: cálculos utilizados para determinar si un prestatario puede calificar para una hipoteca. Consisten en dos cálculos separados: el gasto de mantenimiento, como porcentaje de los ingresos, y las obligaciones totales de deuda, como porcentaje de la relación de los ingresos.
    Remate: sistema de negociación en el que existe tres períodos claramente definidos para su operatoria: período de inscripción ( en donde se inscribe todas las ofertas de compra y venta de los títulos ), período de difusión ( en el cual permite que todos los participantes conozcan las ofertas inscritas y sus condiciones ) y período de recepción de posturas y adjudicación ( en el cual se hace el cierre de las negociaciones y se adjudica los bienes rematados ). 45
    Rendimiento: ingreso que se obtiene en una inversión expresado como un por ciento de la cantidad invertida.
    Rendimiento esperado: tasa de rendimiento que una empresa espera realizar en una inversión. Es el valor promedio de la distribución de probabilidades de los rendimientos posibles.
    Renta fija: se denomina así a los instrumentos de deuda emitidos por empresas privadas o instituciones públicas. Se caracteriza por ofrecer una remuneración.
    Renta variable: es un tipo de inversión que no permite conocer de antemano la rentabilidad que se obtendrá con la misma.
    Renting: modalidad de arrendamiento de bienes muebles, a medio o largo plazo, por la que el arrendatario se compromete al pago de una renta fija mensual, durante el plazo determinado, y el arrendador se compromete a ceder el uso del bien y a prestar una serie de servicios que incluyen el mantenimiento o servicio técnico,…..La principal diferencia con el leasing es que el renting no implica la opción de compra al final del contrato.
    Reporto: operación mediante la cual el reportador adquiere la propiedad de los títulos valores y se obliga a transferir al reportado la propiedad de otros tantos títulos de la misma especie en el plazo convenido y contra reembolso del mismo precio, más un premio.
    Reserva contingente: cantidad apartada de las utilidades para cubrir posibles necesidades o pérdidas imprevistas, las cuales no pueden ser cuantificadas con certeza en el presupuesto.
    Reserva de caja: fondos disponibles para ser convertidos en efectivo en caso de emergencia.
    Rescisión: cancelación de un contrato. Con respecto al refinanciamiento de una hipoteca, la ley que da al propietario tres días para cancelar un contrato, en algunos casos una vez firmado, si la transacción utiliza el capital en la casa como seguro.
    RESPA: acrónimo de Real Estate Settlement Procedures Act. Es una ley federal que permite a los consumidores revisar información o conocer el costo estimado de cierre una vez después de la solicitud y una vez antes del cierre. La ley exige a los prestamistas proporcionar la información sólo después de la solicitud.46
    Responsabilidad hipotecaria: es la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca. Sobre esta cantidad es sobre la que se calculan los gastos de formalización y cancelación de una hipoteca.
    Revaluación: disminución del tipo de cambio expresado en unidades de moneda nacional por unidad de moneda externa. Aumento en el valor realizable de un activo.
    Riesgo: la probabilidad de incurrir una pérdida por cambios imprevistos en el precio o rendimiento de una inversión.
    Riesgo del negocio: riesgo inherente a las operaciones típicas de una empresa dentro de su industria.
    Riesgo financiero: porción del riesgo total de la empresa por encima del riesgo del negocio, que resulta de la contratación de deudas.
    Riesgo sistemático: parte del riego de un valor que no puede eliminarse mediante diversificación. Riesgo asociado a la Economía.
    Rotación de capital de trabajo: cantidad de capital de trabajo necesario para financiar las ventas de un período.
    Rotación de inventarios: número de veces que, en promedio, una mercancía almacenada se reemplaza durante un período específico.
    Rueda: es el espacio de tiempo hábil fijado por la Bolsa para la realización de las operaciones bursátiles.

  • S
  • Saldo: en contabilidad, el saldo es la diferencia entre el haber y el debe.
    Saldo de capital: el saldo pendiente de capital en una hipoteca, sin incluir intereses ni ningún otro cargo.
    Satisfacción de la hipoteca: el documento emitido por el acreedor hipotecario cuando se cancela el préstamo hipotecario. También se denomina “liberación de hipoteca”
    Segunda hipoteca: se trata de una hipoteca que grava un bien ya gravado anteriormente con otra hipoteca. Generalmente se hace con una cantidad menor.
    Seguro contra riesgo: forma de seguro en la que la empresa de seguros protege el bien asegurado de pérdidas específicas, como incendio, tormenta, 47etc.
    Seguro de amortización: no es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en caso de muerte o invalidez del titular o los titulares.
    Seguro de incendios para viviendas: según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un seguro contra incendios sobre la vivienda objeto del préstamo.
    Seguro de hipoteca: dinero pagado para asegurar la hipoteca cuando el pago inicial es inferior al 20 por ciento. Consulte Seguro de hipoteca privado, Seguro de hipoteca de la FHA.
    Seguro de hipoteca de la FHA: requiere el pago de una comisión (hasta el 2.25 por ciento del monto del préstamo) al momento del cierre para asegurar el préstamo con la FHA. Además, el seguro de hipoteca de la FHA requiere una comisión anual de hasta el 0.5 por ciento del monto actual del préstamo, pagadera en plazos mensuales. Cuanto menor sea el pago inicial, durante más años deberá pagar la comisión.
    Seguro de hipoteca privada ( private Mortgage Insurance, PMI): en caso de que no cuente con suficiente dinero para un pago inicial del 20 por ciento, los prestamistas le permitirán hacer un pago inicial menor, de sólo un 3 por ciento en algunos casos. En los préstamos con pagos iniciales bajos, sin embargo, los prestamistas usualmente requieren que los prestatarios tengan seguro de hipoteca privado. El seguro de hipoteca privado generalmente requiere un pago de prima inicial y puede requerir una cuota mensual adicional, según la estructura de su préstamo.
    Seguro de Título: póliza, generalmente emitida por una empresa de seguros, que asegura a un comprador de vivienda contra errores en el estudio del título de propiedad. Por lo general, el costo de la póliza se determina en función del valor de la propiedad y debe ser pagado por el comprador y/o el vendedor. Las pólizas también están disponibles para proteger los intereses del prestamista.
    Seguro de vida hipotecario: tipo de seguro durante la vigencia de la hipoteca. En caso de que el prestamista para mantener un préstamo al día, como el cobro de pagos, el pago de impuestos, seguro, inspecciones a la 48propiedad, etc.
    Servicio: todos los pasos y operaciones que lleva a cabo el prestamista para mantener un préstamo al día, como el cobro de pagos, el pago de impuestos, seguro, inspecciones a la propiedad, etc.
    SIPC: Compañía privada que garantiza el repago del dinero y valores en cuentas en casas de corretaje, hasta 500.000 dólares por cliente ( hasta 100.000 dólares en efectivo ), en caso de bancarrota de la casa de corretaje. No protege contra fluctuaciones en el mercado ni por pérdida en las inversiones.
    Sistema de amortización: determina la forma de calcular las cuotas que se tienen que pagar durante toda la vida del préstamo.
    Sobre la par: término referido al precio de una acción o bono cuando es mayor a su valor nominal.
    Sobrevaluado: término que se refiere al valor de una variable ( generalmente el valor de la moneda nacional con respecto a la moneda extranjera ) cuando es mayor a un valor de referencia de equilibrio.
    Sociedades de garantía recíproca y refinanciamiento: sociedades de capital variable con una regulación especifica que tienen por objeto el otorgamiento de garantías a favor de sus socios.
    Sociedades de tasación: entidades especializadas en la valoración de bienes inmuebles, homologadas para esta actividad y supervisadas por el Banco de España.
    Solicitante: personas físicas, mayores de edad o civilmente emancipados y no inhabilitados para el ejercicio del comercio. Los límites de edad los determinan los requisitos del seguro de vida.
    Solvencia: capacidad de pago de las obligaciones.
    Split de acciones: ver ” División de acciones “.
    Spot: intercambio que se da en el momento de la transacción.
    Staff: conjunto de recursos que asesoran y colaboran con un componente específico dentro de una organización.
    Subasta: venta pública al mejor postor.49
    Subrogación: existen dos conceptos distintos: 1. Acción por la que el comprador de una finca asume los derechos y obligaciones de otra persona por razón de un préstamo anteriormente concedido con garantía de dicha finca. Es una acción muy habitual cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción. 2. Trámite por el cual cambiamos de entidad financiera nuestro préstamo hipotecario, con el fin de lograr una mejora en las condiciones económicas del mismo ( tipo de interés ), sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo.
    Subvaluado: término que se refiere al valor de una variable ( generalmente el valor de la moneda nacional con respecto a la moneda extranjera ) cuando es menor a un valor de referencia de equilibrio.
    Swap: intercambio de un instrumento financiero por otro.
    S&P 500: índice que incorpora el comportamiento promedio del precio de 500 acciones de la bolsa de valores de Nueva York.

  • T
  • Tarjeta de crédito: es una tarjeta emitida por un banco u otra entidad financiera que autoriza a la persona a cuyo favor es emitida a efectuar pagos, en los negocios adheridos al sistema mediante su firma y la exhibición de tal tarjeta.
    Tarjeta de débito: medio electrónico de pagos de bienes y servicios en el que el cargo contra los fondos de los que el titular disponga en una entidad financiera se hace de manera instantánea.
    Tarjeta de prepago: es aquella en la que se anticipa el importe del consumo que se realizará con la tarjeta. Se efectúa una carga de dinero en la tarjeta y pueden realizarse operaciones hasta consumir el importe cargado.
    Tarjeta monedero: tarjeta, normalmente en formato de tarjeta chip en la que se puede cargar dinero de un cajero automático y utilizarlo como dinero metálico en cualquier establecimiento que tenga el aparato adecuado.
    Tasa acumulable de interés: la tasa porcentual a la cual se acumula el interés de una hipoteca. En la mayoría de los casos, también es la tasa utilizada para calcular los pagos mensuales.
    Tasa de crecimiento económico: tasa porcentual a la que crece anualmente la producción total de una economía en un período específico.
    Tasa de descuento: tasa utilizada para calcular el valor actual de los flujos de 50caja futuros.
    Tasa de inflación: tasa porcentual a la que crece el nivel de precios en una economía durante un período específico.
    Tasa de interés inicial: se refiere a la tasa de interés original de la hipoteca al momento del cierre. La misma varía en hipotecas de tasa variable. También se conoce como “tasa de inicio” o “tasa provocadora”.
    Tasa de interés mínima: en una hipoteca de tasa variable, la tasa de interés mínima, según se especifica en el pagaré hipotecario.
    Tasa de interés nominal: tasa o porcentaje de rendimiento sobre la calcula el monto de interés bruto de una obligación.
    Tasa de interés real: tasa que expresa una corriente de ingresos según su valor real, es decir, corrigiendo el efecto inflacionario.
    Tasa de porcentaje anual (Anual percentage rate, APR): la tasa de porcentaje anual es una medición del costo total de un préstamo, incluyendo los intereses y las comisiones del préstamo, expresada como tasa porcentual anual. Debido a que todos los prestamistas aplican las mismas reglas para calcular la tasa de porcentaje anual, proporciona a los consumidores una buena base para comparar el costo de los préstamos.
    Tasa impositiva: tasa que se aplica para el pago de impuestos.
    Tasa indexada: la suma del índice publicado y el margen. Por ejemplo, si el índice fuera el 9% y el margen 2,5%, la tasa indexada sería 11,75%. Con frecuencia, los prestamistas cobran menos que la tasa indexada el primer año de una hipoteca de tasa variable.
    Tasa interna de retorno (TIR): tasa de rendimiento sobre una inversión de activos.
    Tasación: cálculo del valor de un determinado bien.
    Tenencia conjunta: forma de propiedad compartida que otorga a cada titular intereses y derechos iguales en dicha propiedad, incluyendo el derecho de sobrevivencia.
    Tenencia en común: tipo de tenencia de bienes en común sobre una propiedad patrimonial sin el derecho legal de sobrevivencia.
    Tenencia en totalidad: tipo de propiedad en común ( tenencia de bienes en 51común ) sobre una propiedad patrimonial que otorga el derecho de sobrevivencia y disponible solamente para cónyuges ( esposo y esposa ).
    Tesorería: actividad de dirección responsable de la custodia o inversión del dinero, garantía del crédito, cobro de cuentas, suministro de fondos y seguimiento del mercado de valores en una empresa.
    Tipo de cambio: tasa a la cual una moneda puede cambiarse por otra.
    Tipo de interés: es el precio del dinero. Es el precio que se paga por utilizar el dinero.
    Tipo de interés de referencia: tipo de interés que se toma como base para el cálculo del tipo de interés que se ha de pagar en una operación financiera.
    Tipo de interés legal: es el que se aplica como indemnización de daños y perjuicios cuando el deudor incurriese en mora.
    Tipo de interés nominal: es el porcentaje aplicado cuando se ejecuta el pago de intereses.
    Titular: en general, persona que tiene a su nombre un documento jurídico que le otorga un derecho o la propiedad de algo.
    Título cero cupón: título que no incorpora el pago periódico de intereses, sino que su rendimiento se produce en la compra por descuento.
    Título convertible: obligación o acción preferente que, a voluntad del tenedor, se puede convertir en una acción ordinaria a la empresa.
    Título de propiedad: documento que presta evidencia del derecho de propiedad de un individuo sobre un bien.
    Títulos a la orden: son los instrumentos financieros que se emiten a favor de una persona en particular. Son transmisibles por simple endoso, el cual puede realizarse a favor de una persona determinada o dejarse abierto.
    Títulos al portador: son instrumentos que serán pagados a quien los presente a la maduración del mismo. No necesita endoso para ser traspasados.
    Títulos nominativos: son títulos expedidos a favor de una persona determinada, cuyo nombre debe consignarse tanto en el texto del documento como en el registro que deberá llevar el emisor. Son transmisibles por endoso nominativo, asó como por la inscripción en el 52registro del emisor.
    Títulos Renta Fija: son instrumentos financieros cuya tasa de interés es fija desde su emisión.
    Títulos de Renta Variable: son instrumentos financieros cuya tasa de interés varía de acuerdo a las condiciones que estipule el emisor para dicho título valor.
    Titulización: transformación de derechos de crédito presentes y futuros de carácter heterogéneo, en valores de renta fija negociables, seriados, generalmente de mayor cuantía, fácil transmisión, líquidos, de igual amortización y con riesgo crediticio mejorado.
    Título o escritura de fideicomiso: documento utilizado en algunos estados en lugar de crédito hipotecario; la titularidad es conferida a un fideicomisario ( administrador ) por el prestamista ( fideicomitente ), a favor del prestatario ( beneficiario ) a quien se le confiere la titularidad cuando se efectúa el pago total.
    Titulo de propiedad: escritura que acredita la propiedad de una finca y en la que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las características principales de la misma.
    Tope: limitación del aumento o disminución en las tasas de interés y montante de las cuotas.
    Tope de la tasa de interés: en una hipoteca de tasa variable, la tasa de interés máxima, según se especifica en el pagaré hipotecario.
    Tope de la tasa durante la vigencia del préstamo: para una hipoteca de tasa variable, límite de aumento o disminución de la tasa de interés durante la vigencia del préstamo. Consulte Tope.
    Tope de pago periódico: límite del monto que pueden aumentar o disminuir los pagos durante cualquier período de ajuste.
    Tope de tasa periódico: límite del monto que puede aumentar o disminuir la tasa de interés durante cualquier período de ajuste, independientemente de cuán alto o bajo sea el índice.
    Tope del pago durante la vigencia del préstamo: para una hipoteca de tasa variable, límite de aumento o disminución del monto de los pagos durante la 53vigencia de la hipoteca.
    Transferencia: traspaso de fondos ordenado por un cliente desde su cuenta a la de un beneficiario en la misma entidad o en otra entidad bancaria.
    Traspaso de efectivo: traspaso de dinero entre cuentas de un mismo titular, situadas en entidades distintas, que se formaliza mediante una orden dada por el cliente a la entidad que ha de recibir el dinero, para que esta la transmita a aquella de la que proceden los fondos.
    Truncamiento: supone la posibilidad de sustituir los documentos originales por registros informáticos para su cobro a través de los sistemas de pagos.

  • U
  • Ueps: sistema de valoración de inventarios según el cual el precio de la última entrada de un elemento particular es el usado para la valoración y cálculo del costo.
    Underwriting: es un contrato celebrado entre un banco de inversión ú otra entidad financiera y una empresa emisora para asegurarse la colocación de una emisión de títulos valores.
    Underwriting de mejor esfuerzo: la empresa que colocará los títulos se compromete con la empresa emisora a hacer el mejor esfuerzo para colocar la emisión, pero no garantiza su colocación.
    Underwriting en firme: es el caso en que la empresa que colocará los títulos le compra la totalidad de la emisión a un determinado precio a la empresa emisora, esperando venderlo luego a un precio mayor a otros inversionistas.
    Unit linked: es un seguro de vida en el que el tomador o cliente asume el riesgo de las inversiones que se realicen con su o sus primas, pero al tiempo, tiene la capacidad de decidir dónde se realizarán dichas inversiones dentro de un abanico de posibilidades que le ofrece la entidad aseguradora. En este abanico se incluyen o bien activos singulares o bien conjuntos de activos.
    Uso mercantil: se considera una fuente del derecho mercantil. Este nace y se desarrolla a través de un lento proceso de repetición de actos. Se requiere de su aceptación generalizada en el sector o actividad mercantilen la cual se origina.
    Usufructo: derecho de uso o disfrute que tiene una persona llamada usufructuario, sobre una cosa propiedad de otra persona, llamada “nudo propietario”. El usufructo no puede durar más allá de la vida del 54usufructuario.
    Utilidades retenidas: porción de las utilidades no pagadas como dividendos.

  • V
  • Valor actual neto (VAN): es el valor presente ( a hoy ) de los flujos de efectivo de un proyecto descontados a una tasa de interés dada.
    Valor de mercado: el mayor precio que pagaría un comprador y el menor precio que aceptará un vendedor por una propiedad. El valor de mercado puede diferir del precio en que realmente se podría vender una propiedad en un momento determinado.
    Valor de salvamento: valor de mercado de un activo al final de su vida útil.
    Valor en libros: valor contable de un activo.
    Valor nominal: valor de un activo o título que aparece en el correspondiente documento.
    Valor presente: valor actual del dinero cuyo monto se considera equivalente a un ingreso o egreso futuro de dinero.
    Valor residual: valor de liquidación de instalaciones y equipo.
    Vencimiento: fecha en que se hace exigible un compromiso u obligación de pago.
    Venta por contrato o escritura: un contrato entre el comprador y el vendedor de una propiedad para transferir los derechos sobre ella una vez que se hayan cumplido determinadas condiciones. Es una forma de venta a plazos.
    Venta y enajenamiento: convenio en el que el dueño de una propiedad patrimonial provee el financiamiento, con frecuencia esto ocurre en combinación con un crédito hipotecario enajenado.
    Ventaja comparativa: situación en la que un país puede producir un bien a un costo total menor con respecto a otro país.
    Veracidad en los préstamos: ley federal que exige la revelación de la tasa de porcentaje anual a los compradores de viviendas una vez que solicites el préstamo. También se conoce como Reglamentación Z.
    Verificación: comprobación en Registro de la Propiedad de la situación de una finca. Se puede obtener nota simple, certificación del Registro o llevar a 55cabo inspección de los libros.
    Verificación de depósito (Verification of Deposit, VOD): documento firmado por la institución financiera del prestatario verificando el estado y el saldo de sus cuentas financieras.
    Verificación de empleo (Verificación of Employment, VOE): documento firmado por el empleador del prestatario verificando su posición y salario.
    Vida útil: duración esperada del funcionamiento de un activo.
    Volatilidad: situación en la que el precio de un activo financiero está expuesto a fluctuaciones extremas, durante un corto período.

  • W
  • Warrant: valor negociable que incorpora el derecho de comprar o vender un activo subyacente a un precio determinado.

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