Comprar casa en Mallorca: la guía completa paso a paso

Comprar una propiedad en Mallorca es una de las decisiones más importantes y emocionantes que puedes tomar. Es una inversión en un estilo de vida único, donde la ciudad, el mar y la montaña conviven en perfecta armonía. Sin embargo, el proceso de compra puede parecer un laberinto de trámites, impuestos y decisiones. Esta guía definitiva está diseñada para acompañarte paso a paso, con un lenguaje claro y consejos prácticos, para que encuentres tu hogar ideal en la isla de forma segura y sin sorpresas.

¿Por qué comprar una propiedad en Mallorca en 2025?

El mercado inmobiliario de Mallorca ha demostrado ser estable y atractivo, convirtiéndose en un lugar seguro tanto para familias que buscan un hogar como para quienes desean una segunda residencia.

Análisis del mercado inmobiliario actual: precios y tendencias

En 2025, el mercado muestra una estabilización saludable tras años de subidas. Los precios en zonas consolidadas se mantienen firmes, mientras que áreas bien comunicadas en la periferia de Palma y en el interior de la isla ofrecen un gran potencial. Según datos de agosto de 2025, el precio medio en Palma se sitúa en 5.006 €/m², con una sólida variación anual del +17,2 %. Esto refleja un mercado dinámico y una demanda constante que respalda la inversión a largo plazo.

Ventajas de Mallorca: calidad de vida, conectividad y servicios

Más allá de los números, el gran valor de Mallorca es su excepcional calidad de vida. La isla ofrece seguridad, buenas infraestructuras, colegios, hospitales y una excelente conexión aérea durante todo el año. Esta combinación, junto a un marco jurídico estable, atrae a compradores que buscan un hogar funcional para el día a día, no solo un destino de vacaciones.

Perfil del comprador: ¿quién está comprando en la isla?

El mercado es muy diverso. Aunque la demanda internacional, especialmente de Alemania y Escandinavia, sigue siendo importante, en 2025 se ha notado un fuerte crecimiento de compradores nacionales, sobre todo de Madrid y Barcelona, que buscan una mejor calidad de vida. Esta mezcla de perfiles crea un mercado sano y con oportunidades para diferentes tipos de compradores.

Paso 1 - Planificación financiera y presupuesto real

Antes de empezar a mirar pisos, el primer paso es saber con cuánto dinero cuentas realmente. El precio de la vivienda es solo una parte de la ecuación.

Cómo calcular tu presupuesto total: más allá del precio de venta

Como norma general, calcula que los gastos e impuestos de la compra añadirán entre un 12 % y un 15 % al precio de la vivienda. Este extra cubre impuestos, notaría, registro y posibles honorarios legales. 

La hipoteca en España para residentes y no residentes

Conseguir una hipoteca en España es perfectamente viable.

• Para residentes: Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Necesitarás tener ahorrado el 20 % restante más el 12-15 % para los gastos.
• Para no residentes: Las condiciones son algo más estrictas. La financiación suele ser del 60 % al 70 % del valor de compra, por lo que necesitarás aportar entre el 30 % y el 40 % del precio, además de los gastos. Los plazos de devolución suelen ser de 20 a 25 años.

La importancia de la pre-aprobación bancaria

Antes de hacer una oferta, es muy recomendable hablar con varios bancos (como Santander, CaixaBank o Sabadell) y solicitar una pre-aprobación hipotecaria. Esto te dará una idea clara de tu presupuesto y te posicionará como un comprador serio y fiable ante los vendedores.

Paso 2 - La búsqueda de la propiedad ideal

Con el presupuesto definido, llega la parte más ilusionante: encontrar tu futuro hogar. Mallorca ofrece una gran variedad de zonas que se adaptan a todos los gustos y necesidades.

Las mejores zonas de Mallorca para comprar según tu estilo de vida

• Familias y tranquilidad cerca de la ciudad: Municipios como Marratxí o Llucmajor son muy populares. Ofrecen chalets adosados y pisos con zonas comunes a precios más asequibles que Palma, con excelentes colegios, servicios y a solo 15-20 minutos en coche de la capital.
• Vida urbana y práctica: Palma es el centro de todo. Barrios como Son Espanyolet, Pere Garau o zonas del distrito Nord ofrecen una vida de barrio auténtica, con todos los servicios a mano y precios más accesibles que el centro histórico. Para los que buscan estar cerca del mar sin renunciar a la ciudad,
• Portixol y El Molinar son zonas muy cotizadas, aunque con precios más elevados.
• Costa y playas a buen precio: El noreste (Alcúdia, Pollença) y el sureste (Santanyí, Campos) son ideales para quienes sueñan con vivir cerca del mar. Ofrecen apartamentos y casas de pueblo con mucho encanto y, en general, a precios más competitivos que el exclusivo suroeste.
• Autenticidad y vida de pueblo: El centro de la isla, con localidades como Inca, Manacor o Santa María, es perfecto para quienes buscan una vida más tranquila y conectada con las tradiciones mallorquinas. Aquí se pueden encontrar casas de pueblo para reformar y fincas a precios muy interesantes.

Tipos de propiedades: pisos, adosados y plantas bajas

La oferta en Mallorca es muy variada y se adapta a diferentes presupuestos:

• Piso o Apartamento: La opción más común y asequible, especialmente en Palma y los grandes núcleos urbanos.
• Planta baja con terraza o jardín: Muy buscadas por familias y personas que quieren un espacio exterior sin el coste de un chalet.
• Ático: Un piso en la última planta, a menudo con terraza privada y más luz.
• Adosado o Chalet: Viviendas unifamiliares, perfectas para familias que buscan más espacio y jardín, muy comunes en zonas como Marratxí o Calvià.
• Finca Rústica: Una casa de campo tradicional, ideal para quienes buscan privacidad y espacio al aire libre.

Dónde buscar: portales inmobiliarios y agencias de confianza

Los portales online como Idealista y Fotocasa son el mejor punto de partida. Sin embargo, para acceder a las mejores oportunidades y recibir un asesoramiento profesional, es clave trabajar con una agencia inmobiliaria local como Mundo Pisos, que conoce el mercado real y puede guiarte en todo el proceso.

Paso 3 - El proceso legal y administrativo para compradores

Una vez que has encontrado "esa" casa, empieza el papeleo. Contar con buen asesoramiento es crucial para una compra sin sobresaltos.

El NIE (Número de Identidad de Extranjero): qué es y por qué es imprescindible

Si eres extranjero, el NIE es tu número de identificación en España. Es absolutamente obligatorio para comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria o contratar suministros. Puedes solicitarlo en una comisaría de policía en España o en el consulado español de tu país. Es uno de los primeros trámites que debes iniciar, ya que puede tardar varias semanas.

El rol del abogado inmobiliario: tu mayor aliado en el proceso

Una inmobiliaria que te ofrezca el servicio de un abogado en su plantilla es la mejor solución. El abogado se encargará de la due diligence o verificación legal: comprobará en el Registro de la Propiedad que la casa no tiene deudas, que está al día del pago del IBI y los gastos de comunidad, y que todos los permisos urbanísticos están en regla.

La Nota Simple: la radiografía legal de la vivienda

Es el documento oficial que emite el Registro de la Propiedad. Indica quién es el propietario legal de la vivienda, su descripción oficial y si tiene alguna carga, como una hipoteca o un embargo. Tu abogado la solicitará y revisará a fondo.

El Contrato de Arras: cómo reservar tu propiedad con seguridad

Una vez que todo está verificado, se firma un contrato de arras. Es un contrato privado entre comprador y vendedor para asegurar la operación.

• ¿Qué es? El comprador entrega una cantidad a cuenta (normalmente el 10 % del precio) para reservar la propiedad.
• El más común (arras penitenciales): Si te echas atrás como comprador, pierdes la señal entregada. Si es el vendedor quien se retira, debe devolverte el doble de esa cantidad.
• ¿Qué debe incluir? Los datos de ambas partes, la descripción de la vivienda (con su referencia catastral), el precio final, la cantidad de la señal, el tipo de arras y la fecha límite para firmar la compraventa ante notario.

Paso 4 - Desglose completo de impuestos y gastos

Es fundamental tener una provisión de fondos para todos los costes asociados a la compra.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano

Es el impuesto más importante si compras una vivienda usada. En Baleares, para 2025, es progresivo y se aplica por tramos sobre el precio de venta:

• 8 % sobre el valor hasta 400.000 €.
• 9 % sobre el tramo entre 400.000,01 € y 600.000 €.
• 10 % sobre el tramo entre 600.000,01 € y 1.000.000 €.
• 12 % sobre el tramo entre 1.000.000,01 € y 2.000.000 €.
• 13 % sobre el valor que exceda los 2.000.000 €.

IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD) para obra nueva

Si compras una vivienda nueva directamente a un promotor, en lugar de ITP pagas:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10 % sobre el precio de venta.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,2 % o 1,5 % sobre el precio de venta.

Gastos de Notaría y Registro de la Propiedad

• Notaría: Sus honorarios están regulados y suelen costar entre 600 € y 1.000 €, dependiendo del precio del inmueble.
• Registro de la Propiedad: Es el coste de inscribir la casa a tu nombre. Suele ser algo inferior a la notaría, entre 400 € y 700 €.

Ejemplo práctico de costes totales

• Para un piso de 300.000 € (segunda mano):
  • ITP (8 %):000 €
  • Notaría: 700 €
  • Registro: 500 €
  • Total gastos aprox.:200 €
• Para una casa de 500.000 € (segunda mano):
  • ITP: (8 % de 400.000 €) + (9 % de 100.000 €) = 32.000 € + 9.000 € = 000 €.
  • Notaría: 850 €
  • Registro: 650 €
  • Total gastos aprox.:500 €

Paso 5 - La firma ante notario y la entrega de llaves

Es el momento final, cuando te conviertes oficialmente en propietario.

La escritura pública de compraventa: el momento clave

La firma se realiza ante un notario, que da fe pública del acto. En ese momento se entrega el resto del dinero pactado (normalmente con un cheque bancario) y el vendedor te entrega las llaves.

El pago final y la inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras la firma, una gestoría o tu abogado se encarga de pagar los impuestos y de llevar la escritura al Registro de la Propiedad para inscribirla a tu nombre. Este trámite puede tardar unas semanas, pero una vez completado, serás el propietario legal a todos los efectos.

Paso 6 - Después de la compra: obligaciones y trámites

Ser propietario conlleva algunas responsabilidades anuales.

Cambio de titularidad de suministros (agua, luz, gas)

Con la escritura en tu poder, debes llamar a las compañías de suministros para poner los contratos a tu nombre. Es un trámite sencillo y necesario.

Impuestos anuales del propietario: IBI y Tasa de Basuras

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Es un impuesto municipal que se paga cada año. Se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y varía según el municipio (entre el 0,4 % y el 1,1 %).
• Tasa de Recogida de Basuras: Otro impuesto municipal anual, que suele costar entre 100 € y 200 €.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (si no es tu vivienda habitual)

Si no eres residente fiscal en España, deberás pagar anualmente el IRNR. Se aplica un tipo del 19 % (para ciudadanos UE/EEE) sobre una base calculada a partir del valor catastral. 

Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre la compra en Mallorca

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en Mallorca?

Una vez encuentras la propiedad, el proceso desde la firma de las arras hasta la escritura ante notario suele durar entre 2 y 3 meses.

¿Necesito una cuenta bancaria en España para comprar?

Sí, es imprescindible. La necesitarás para pagar la vivienda, domiciliar los recibos de suministros y los impuestos anuales.

¿Qué es el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?

Es un documento obligatorio que indica cómo de eficiente es una vivienda en su consumo de energía. El vendedor debe entregártelo antes de la firma.

¿Es posible obtener una "Golden Visa" al comprar una propiedad?

No, la Golden Visa española se eliminó oficialmente en abril de 2025, por lo que ya no se aceptan nuevas solicitudes