Octubre 26, 2026

Vender una casa con usufructo es posible, pero la operación tiene algunas particularidades que conviene conocer antes de poner la casa a la venta. La clave está en saber quién tiene la nuda propiedad, quién disfruta del usufructo y qué derecho quiere transmitir cada una de las partes.

Esta situación es habitual, por ejemplo, en viviendas procedentes de una herencia, aunque también puede surgir cuando un propietario decide vender la nuda propiedad de su casa y reservarse el derecho a seguir utilizándola.

Si estás pensando en vender un inmueble en estas circunstancias, conocer su valor actual y analizar previamente cómo está constituido el usufructo te ayudará a afrontar la venta con mayor seguridad.

¿Qué es el usufructo de una vivienda?

El usufructo es el derecho que permite a una persona utilizar y disfrutar un bien que pertenece a otra. El Código Civil establece que el usufructuario puede disfrutar del bien respetando las condiciones establecidas en el título por el que se constituyó el derecho.

En una vivienda con usufructo, por tanto, pueden existir dos titulares con derechos diferentes sobre el mismo inmueble. Veamos cuales son estos titulares.

Diferencia entre usufructo, nuda propiedad y pleno dominio

El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda, pero realmente no es suya. El nudo propietario es el propietario del inmueble, pero no puede disfrutar plenamente de él mientras el usufructo continúe vigente.

Cuando nuda propiedad y usufructo pertenecen a una misma persona hablamos de pleno dominio, en este caso hay un único propietario que puede actuar como tal.

Usufructo vitalicio y usufructo temporal

El usufructo puede ser vitalicio, cuando se mantiene durante toda la vida del usufructuario, o temporal, cuando se establece durante un periodo determinado.

Esta diferencia es importante porque influye tanto en la valoración del derecho como en las condiciones de una posible venta.

¿Se puede vender una casa con usufructo?

Sí. Lo que cambia frente a una operación “normal” es qué se vende y quién participa en la operación.

Vender el pleno dominio de mutuo acuerdo

Si el usufructo pertenece a una persona y la nuda propiedad a otra, ambas pueden acordar vender conjuntamente sus derechos a un tercero. De esta forma, el comprador adquiere el pleno dominio y la vivienda deja de estar sometida a ese usufructo en los términos pactados para la operación.

Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo

Otra posibilidad es vender únicamente la nuda propiedad. El comprador pasa a ser nudo propietario, mientras que el usufructuario mantiene su derecho a utilizar la vivienda durante el periodo establecido.

También puede realizar la operación de venta una persona que inicialmente tenga el pleno dominio: vende la nuda propiedad y se reserva un usufructo, normalmente vitalicio. Es una fórmula que permite obtener liquidez sin tener que dejar de utilizar la vivienda.

El Consejo General del Notariado explica esta posibilidad al abordar la venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo.

Vender únicamente el derecho de usufructo

El usufructuario también puede transmitir su propio derecho. El artículo 480 del Código Civil contempla expresamente la posibilidad de enajenar el usufructo. Esa transmisión, sin embargo, no convierte al comprador en propietario de la vivienda y queda condicionada por la duración y características del usufructo original, a no ser que el comprador sea el nudo propietario ya que en caso se convertirá en propietario de pleno dominio.

Cómo vender una casa con usufructo paso a paso

Revisar la titularidad y las condiciones del usufructo

Antes de poner a la venta la vivienda hay que comprobar cómo está constituida la propiedad. La escritura y la información del Registro de la Propiedad permiten identificar al nudo propietario, al usufructuario y las condiciones del derecho.

Llegar a un acuerdo entre usufructuario y nudo propietario

Si el objetivo es transmitir el pleno dominio, ambas partes tendrán que intervenir en la operación. Antes de buscar comprador conviene tener claras las condiciones económicas y cómo se distribuirá el importe de la venta.

Valorar la vivienda y el usufructo

El siguiente paso es conocer cuánto vale actualmente el inmueble. Puedes solicitar una valoración gratuita de tu inmueble en Mallorca para disponer de una primera referencia antes de tomar decisiones.

A partir del valor de la vivienda habrá que considerar también el valor del usufructo y de la nuda propiedad.

Preparar la documentación necesaria

Además de la documentación habitual de una compraventa, será necesario revisar especialmente el título por el que se constituyó el usufructo y cualquier condición que pueda afectar a su transmisión o extinción.

Encontrar comprador y negociar las condiciones

Una vivienda con usufructo no se pone en el mercado exactamente igual que un inmueble libre de este derecho. El comprador debe conocer desde el principio qué adquiere, cuándo podrá disponer plenamente de la vivienda y qué derechos conserva el usufructuario.

Formalizar la venta ante notario

Una vez alcanzado el acuerdo, la operación se formaliza mediante la correspondiente escritura pública ante notario. En este tipo de compraventas es especialmente importante que los derechos transmitidos y las condiciones acordadas queden claramente definidos.

Cómo se calcula el valor del usufructo

Conviene diferenciar entre la valoración fiscal del usufructo y el precio que finalmente pueda acordarse en el mercado.

Cálculo del usufructo vitalicio

A efectos fiscales, la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales establece que el usufructo vitalicio representa el 70 % del valor cuando el usufructuario tiene menos de 20 años y disminuye un punto porcentual por cada año adicional, con un mínimo del 10 %. Esta regla suele expresarse de forma simplificada como “89 menos la edad”.

Por ejemplo, para una persona de 70 años, el porcentaje fiscal resultante sería del 19 %.

Cálculo del usufructo temporal

En un usufructo temporal, la valoración fiscal se calcula a razón del 2 % del valor del bien por cada año de duración, sin superar el 70 %.

Estas reglas fiscales no deben confundirse con el precio final que comprador y vendedor estén dispuestos a acordar.

Qué impuestos hay que tener en cuenta al vender

La fiscalidad dependerá de quién venda, qué derecho se transmita, cómo se adquirió el inmueble y las circunstancias personales de cada titular.

Entre otros aspectos, pueden entrar en juego el IRPF, la plusvalía municipal y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Existe además un supuesto especialmente relevante: la Agencia Tributaria indica que una persona mayor de 65 años que transmite la nuda propiedad de su vivienda habitual reservándose el usufructo vitalicio puede beneficiarse de la exención de la ganancia patrimonial en IRPF si reúne los requisitos exigidos. Puedes consultar las condiciones directamente en la Agencia Tributaria.

Por las particularidades de cada caso, es recomendable revisar las consecuencias fiscales antes de cerrar la operación.

Qué ocurre si usufructuario y nudo propietario no están de acuerdo

Ninguno de los dos puede transmitir por sí solo más derechos de los que posee. El usufructuario puede disponer de su derecho en los términos permitidos legalmente y el nudo propietario puede transmitir la nuda propiedad, pero para vender conjuntamente el pleno dominio será necesario que ambas partes lleguen a un acuerdo.

Por eso es importante aclarar desde el principio cuál es el objetivo de la venta.

Vender una vivienda con usufructo en Mallorca

Cuando el inmueble está en Mallorca, además de revisar su situación jurídica, es fundamental conocer su valor real dentro del mercado local.

Si estás planteándote la operación, en nuestra guía para vender una casa en Mallorca encontrarás información sobre las principales fases de una venta.

Valorar la vivienda antes de iniciar la venta

Una valoración ajustada permite decidir con más criterio si interesa vender el pleno dominio, transmitir la nuda propiedad o estudiar otras alternativas.

En Mundo Pisos podemos ayudarte a valorar la vivienda y estudiar cómo plantear su venta teniendo en cuenta la existencia del usufructo.

Preguntas frecuentes sobre la venta de una casa con usufructo

¿Puede el usufructuario vender la vivienda?

No puede vender por sí solo el pleno dominio si no es también propietario. Sí puede transmitir su derecho de usufructo en los términos previstos legalmente.

¿Puede vender el nudo propietario sin permiso del usufructuario?

Puede transmitir la nuda propiedad, pero el comprador adquiere el inmueble sujeto al usufructo existente mientras este permanezca vigente.

¿Se puede vender una casa heredada con usufructo?

Sí. Es habitual que una herencia genere una situación en la que una persona recibe el usufructo y otras la nuda propiedad. La forma de vender dependerá de qué derechos quieran transmitir.

¿Puede el usufructuario seguir viviendo en la casa después de vender?

Sí, cuando lo que se vende es la nuda propiedad y se conserva el usufructo. Precisamente esta fórmula permite transmitir la propiedad manteniendo el derecho de uso y disfrute durante el periodo establecido.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal, hipotecario, técnico ni profesional individualizado. Para casos concretos, se recomienda consultar con un profesional competente.

Equipo editorial de Mundo Pisos