¿Puedo vender mi vivienda si todavía tengo hipoteca?

Septiembre 14, 2026

Sí. Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda. De hecho, es una situación habitual: parte del precio pagado por el comprador se destina a liquidar la deuda con el banco y el resto, una vez descontados los gastos correspondientes, lo recibe el vendedor.

La clave está en preparar la operación con antelación y coordinar correctamente a la entidad bancaria, la notaría, el comprador y, cuando interviene, el banco que financia la compra.

Sí, puedes vender una vivienda con hipoteca pendiente

No es necesario esperar hasta pagar la última cuota para poner una vivienda a la venta. Lo importante es conocer cuánto dinero queda pendiente y comprobar que la operación permite cancelar la deuda.

Antes de fijar el precio, conviene solicitar una valoración gratuita de la vivienda en Mallorca. Así podrás comparar el valor estimado del inmueble con el capital que todavía debes al banco y calcular cuánto dinero podrías obtener después de la venta.

Qué ocurre con la hipoteca cuando vendes la vivienda

En la mayoría de las operaciones, la hipoteca se cancela utilizando una parte del dinero aportado por el comprador. Sin embargo, hay que distinguir entre dos trámites diferentes.

Cancelación económica de la hipoteca

La cancelación económica se produce cuando se paga al banco todo el importe pendiente del préstamo: capital, intereses devengados y, cuando corresponda, alguna comisión prevista en el contrato.

El pago suele realizarse durante la firma de la compraventa. En lugar de entregar todo el precio al vendedor, el comprador destina una parte directamente al banco acreedor mediante un cheque bancario o una Orden de Movimiento de Fondos.

El Banco de España explica que la entidad debe emitir un certificado de saldo para que la deuda pueda liquidarse en la notaría.

Cancelación registral de la hipoteca

Pagar el préstamo no elimina automáticamente la hipoteca del Registro de la Propiedad. Tras la cancelación económica, todavía es necesario tramitar la escritura de cancelación e inscribirla en el Registro para que la vivienda figure oficialmente libre de esa carga.

Por tanto, una cosa es dejar de deber dinero al banco y otra distinta borrar la hipoteca de la información registral del inmueble. Puedes ampliar este proceso en nuestro artículo sobre la cancelación registral de una hipoteca.

Pasos para vender una vivienda con hipoteca pendiente

Solicitar al banco el certificado de deuda pendiente

El primer paso es pedir a la entidad un certificado que indique el importe necesario para cancelar el préstamo. La cantidad debe calcularse para la fecha prevista de la firma, ya que el saldo puede cambiar con las cuotas y los intereses.

Es recomendable solicitarlo con suficiente antelación y confirmar con el banco cómo recibirá el pago.

Comparar el precio de venta con el saldo de la hipoteca

Hay que comprobar que el precio acordado permite cubrir la deuda hipotecaria y los gastos asociados a la venta.

Por ejemplo, si vendes la vivienda por 300.000 euros y debes 120.000 euros, esos 120.000 euros se destinarán a liquidar el préstamo. El importe restante se entregará al vendedor después de descontar las cantidades que deban reservarse para gastos, impuestos o trámites pendientes.

Esta comparación también ayuda a establecer un precio realista. Nuestra guía para vender una casa en Mallorca recoge otros aspectos que conviene valorar antes de sacar una propiedad al mercado.

Coordinar al banco, la notaría y el comprador

Una vivienda hipotecada requiere una coordinación mayor que una propiedad libre de cargas.

La notaría debe conocer la existencia de la hipoteca y la forma en la que se pagará. El banco del vendedor deberá facilitar el saldo exacto y los datos para recibir el dinero. Si el comprador necesita financiación, su entidad y su gestoría también participarán en la preparación de la operación.

Dejar estas gestiones para los últimos días puede retrasar la firma. Por eso es importante informar desde el principio de que existe una hipoteca pendiente.

Preparar el reparto de los importes antes de la firma

Antes de acudir a la notaría debe quedar claro cuánto dinero se destina al banco, cuánto recibe el vendedor y qué cantidad se retiene para completar la cancelación registral.

La escritura de compraventa debe reflejar la forma de pago y el destino de cada importe.

Cómo se reparte el dinero el día de la compraventa

Importe destinado a cancelar la deuda hipotecaria

El comprador entrega directamente al banco acreedor la cantidad indicada en el certificado de saldo. Este pago puede realizarse mediante cheque bancario o mediante una transferencia OMF, que permite que el dinero llegue a la entidad del vendedor el mismo día.

Importe que recibe el vendedor

El vendedor recibe la diferencia entre el precio de venta y las cantidades destinadas a cancelar la hipoteca, además de cualquier otra retención acordada.

Siguiendo el ejemplo anterior, si la vivienda se vende por 300.000 euros y quedan 120.000 euros de préstamo, el vendedor no recibe inicialmente los 300.000 euros completos. Una parte se utiliza para cancelar la deuda y el resto se distribuye según lo previsto en la escritura.

Provisión para cancelar la carga en el Registro

Es habitual reservar una cantidad para pagar la notaría, el Registro de la Propiedad y, cuando se utiliza, la gestoría encargada de tramitar la cancelación registral.

Una vez liquidado el préstamo, el banco debe emitir el certificado de deuda cero. Con este documento se prepara la escritura de cancelación y se solicita la eliminación de la carga en el Registro. El certificado de deuda cero debe entregarse gratuitamente, aunque la gestión notarial y registral sí genera gastos.

Qué pasa si el precio de venta no cubre la hipoteca

El proceso se complica cuando el importe obtenido por la vivienda es inferior al dinero que todavía se debe.

Si vendes por 180.000 euros y la deuda asciende a 200.000 euros, tendrás que aportar los 20.000 euros restantes y cubrir los gastos de la operación. Otra posibilidad es negociar previamente una solución con el banco, pero la entidad debe aceptarla.

No conviene firmar un contrato de arras sin haber comprobado este punto. Si la deuda no puede cancelarse, la vivienda seguirá gravada y la compraventa podría no completarse en las condiciones pactadas.

Se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca

Existe la posibilidad de que el comprador se subrogue en la hipoteca, es decir, que asuma el préstamo existente y pase a ocupar la posición del vendedor.

Subrogación del comprador en la hipoteca

La subrogación necesita la autorización de la entidad bancaria. El banco estudiará la solvencia del comprador y podrá aceptar o rechazar el cambio de deudor. También puede proponer modificaciones en las condiciones del préstamo.

Esta alternativa no siempre resulta conveniente. El comprador debe comparar la hipoteca existente con otras opciones de financiación y revisar el tipo de interés, el plazo, las comisiones y los productos vinculados.

Hipoteca puente para comprar otra vivienda

Cuando el vendedor desea comprar otra propiedad antes de completar la venta, puede estudiar una hipoteca puente. Este producto permite financiar temporalmente la nueva adquisición mientras sigue pendiente la venta de la vivienda actual.

Su viabilidad dependerá de la capacidad económica del propietario, del valor de los inmuebles y de las condiciones ofrecidas por la entidad.

Qué costes puede tener la cancelación de la hipoteca

Posible comisión por amortización anticipada

El banco podría aplicar una compensación o comisión por amortización anticipada si está prevista en el contrato y se cumplen las condiciones legales para cobrarla.

Antes de calcular el beneficio de la venta, conviene pedir a la entidad una estimación completa del importe de cancelación.

Gastos de notaría, Registro y gestoría

La cancelación registral puede generar gastos de notaría y Registro. Si se encarga el procedimiento a una gestoría, también habrá que incluir sus honorarios.

No debe confundirse esta provisión con los impuestos propios de la venta, que se calculan por separado.

Documentos necesarios para preparar la venta

Certificado de deuda pendiente

Este documento acredita el saldo que debe pagarse al banco y permite organizar la distribución del precio durante la firma.

Nota simple y documentación de la vivienda

La nota simple muestra quién es el propietario y qué cargas aparecen inscritas. También será necesario preparar la escritura de propiedad, el certificado energético, la documentación de la comunidad y otros justificantes aplicables.

Puedes consultar una relación más amplia en nuestro artículo sobre los documentos esenciales en una transacción inmobiliaria.

Cómo evitar retrasos y problemas el día de la firma

La mejor forma de evitar contratiempos es empezar las gestiones antes de encontrar comprador. Solicita el saldo pendiente, revisa la nota simple, calcula los gastos y confirma con el banco qué documentación necesita.

También es importante que el contrato de arras indique la existencia de la hipoteca y explique cómo se cancelará. De esta forma, ambas partes conocerán el procedimiento desde el principio.

Vender una vivienda hipotecada en Mallorca con asesoramiento

Tener una hipoteca pendiente no debe impedirte vender. Con una valoración adecuada y una correcta coordinación entre las partes, la deuda puede cancelarse con el precio de la compraventa durante la propia firma.

En Mundo Pisos te acompañamos para preparar la documentación, coordinar a los profesionales que participan en la operación y organizar la venta con seguridad. Conoce nuestro servicio para vender un inmueble en Mallorca y Palma.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal, hipotecario, técnico ni profesional individualizado. Para casos concretos, se recomienda consultar con un profesional competente.

Equipo editorial de Mundo Pisos