Cómo vender una vivienda tras un divorcio o separación en Mallorca

Noviembre 10, 2026

Una separación obliga a tomar muchas decisiones, y qué hacer con la vivienda compartida suele ser una de las más difíciles. Además de lo emocional, aparecen dudas concretas: cuánto vale la casa, si se puede vender con hipoteca, qué impuestos habrá que pagar o cómo actuar cuando uno quiere vender y el otro no.

Si necesitas vender una casa por divorcio en Mallorca, el primer paso es conocer la situación de la propiedad y valorar todas las alternativas disponibles. En algunos casos, uno de los propietarios puede quedarse con la vivienda y compensar económicamente al otro. En otros, la solución más adecuada será venderla a un tercero y repartir el importe obtenido.

Una valoración neutral, basada en criterios claros y datos del mercado inmobiliario, puede ayudar a tomar esa decisión desde una referencia compartida.

Antes de vender: quién es propietario y quién puede usar la vivienda

La propiedad de la casa, el derecho a utilizarla y la responsabilidad sobre la hipoteca son cuestiones diferentes. Antes de anunciarla, conviene revisar la escritura, la nota simple y, si ya existen, el convenio regulador y la resolución judicial.

No hay que dar por hecho que la vivienda pertenece a ambos al 50 %. Es necesario comprobar la titularidad y el régimen económico matrimonial, así como cualquier circunstancia que afecte al reparto.

También hay que tener en cuenta que el régimen económico matrimonial puede variar según la legislación aplicable. Por ejemplo, en Baleares existe un régimen legal supletorio de separación de bienes, pero que la vivienda esté situada en Mallorca no significa necesariamente que ese sea el régimen aplicable al matrimonio.

Qué cambia si hay hijos o un derecho de uso atribuido

Tener hijos no impide automáticamente vender una vivienda, pero puede condicionar la operación si se ha atribuido el uso de la vivienda familiar a uno de los progenitores o a los hijos.

El artículo 96 del Código Civil establece que, para disponer de la vivienda cuyo uso haya sido atribuido conforme a sus previsiones, se necesita el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial.

Por eso, antes de aceptar una oferta o firmar un contrato de arras, es importante comprobar qué derechos existen sobre el inmueble y si pueden afectar a la venta.

Antes de vender: ¿alguno de los dos quiere quedarse con la vivienda?

Una de las primeras cuestiones que conviene resolver tras un divorcio o separación es si ambos propietarios desean vender la vivienda o si uno de ellos prefiere conservarla.

Si uno quiere quedarse con la casa y tiene capacidad económica para compensar al otro, puede estudiarse una alternativa a la venta a terceros: la extinción de condominio.

¿Qué es una extinción de condominio?

La extinción de condominio es una operación jurídica que permite poner fin a una situación de copropiedad.

Por ejemplo, si una vivienda pertenece a dos personas al 50 %, una de ellas puede adjudicarse la totalidad del inmueble y compensar económicamente a la otra por su participación.

De esta manera, la vivienda pasa a tener un único propietario, sin necesidad de venderla a una tercera persona.

Esta alternativa puede resultar especialmente interesante cuando uno de los excónyuges desea continuar viviendo en la casa, siempre que exista acuerdo y pueda afrontar la compensación económica correspondiente.

¿Es más económico hacer una extinción de condominio que vender?

En determinadas circunstancias, la extinción de condominio puede tener un tratamiento fiscal más favorable que una compraventa convencional.

Cuando se cumplen los requisitos legales, la adjudicación de una vivienda indivisible a uno de sus copropietarios, compensando al otro, puede tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar de por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Sin embargo, esto no significa que la operación esté libre de impuestos. Dependiendo del valor de adquisición y del valor actual del inmueble, pueden existir consecuencias en el IRPF para el propietario que recibe la compensación, además de otros gastos e impuestos que deban analizarse.

La Agencia Tributaria explica cómo puede tributar en el IRPF la compensación recibida al disolver un condominio.

Por ello, antes de tomar una decisión, es recomendable consultar con un asesor jurídico o fiscal para determinar cuál es la solución más adecuada en cada caso.

Si ninguno de los propietarios desea conservar el inmueble, o no resulta viable llegar a un acuerdo económico, la venta de la vivienda a un tercero puede ser la alternativa más práctica.

Una valoración neutral para acordar el precio de venta

Uno de los primeros desacuerdos suele surgir con el precio. Una persona puede querer vender cuanto antes y la otra preferir esperar una oferta más alta. También es habitual que cada propietario encuentre anuncios que refuercen su propia estimación.

Una valoración externa y fundamentada ofrece un punto de partida común. Para que resulte útil, debe explicar qué características influyen en el valor: ubicación, superficie, estado de conservación, ascensor, terraza, aparcamiento y propiedades comparables.

En Mallorca, conviene analizar el entorno concreto del inmueble. Una cifra genérica para toda la isla aporta menos información que una comparación ajustada a la zona y al tipo de vivienda.

Además, los precios de los anuncios son importes solicitados: no demuestran por sí solos cuánto acabará pagando un comprador.

Podéis ampliar esta información en nuestra guía sobre qué es una valoración de inmuebles y para qué sirve.

Una valoración comercial orienta el precio de venta. Si necesitáis una tasación oficial o un informe pericial, habrá que encargar el documento adecuado.

Acordar el precio, las revisiones y las condiciones

Con esa referencia, conviene dejar por escrito:

• El precio inicial y cómo se estudiarán las ofertas.
• Cuándo revisar el precio si no hay interés suficiente.
• Cómo organizar las visitas y compartir la información.
• Qué condiciones y plazos necesita cada propietario.

La valoración no obliga a aceptar una cifra, pero facilita que las decisiones respondan a criterios conocidos por ambos.

Cómo vender una casa hipotecada tras el divorcio

Tener una hipoteca pendiente no impide necesariamente vender. Lo importante es saber cuánto queda por pagar y cómo se liquidará la deuda al formalizar la operación.

Antes de calcular cuánto recibirá cada uno, hay que solicitar al banco la información sobre el capital pendiente y los posibles costes de cancelación.

Si el precio de venta no cubre la deuda y los gastos, será necesario resolver esa diferencia para poder realizar la operación en las condiciones previstas.

También conviene distinguir entre pagar el préstamo y tramitar la cancelación registral de la hipoteca. Son gestiones distintas que deben coordinarse con la compraventa.

Si uno se queda con la casa, ¿qué ocurre con la hipoteca?

Si uno de los propietarios se adjudica la vivienda mediante una extinción de condominio u otra fórmula jurídica, también habrá que resolver qué sucede con el préstamo hipotecario.

Aquí hay una diferencia fundamental: dejar de ser propietario no significa dejar de ser deudor del banco.

Aunque los excónyuges acuerden que uno asumirá toda la hipoteca, para que el otro quede liberado de su responsabilidad frente a la entidad financiera será necesario que el banco acepte expresamente esa modificación.

Tal como explica el Banco de España sobre las hipotecas en caso de divorcio, sin el consentimiento de la entidad ambos prestatarios continúan siendo responsables del préstamo.

Por tanto, no conviene cerrar la adjudicación dando por hecho que el banco liberará después al otro titular.

Qué impuestos hay que pagar al vender una vivienda por divorcio

La venta de una vivienda después de un divorcio puede generar obligaciones fiscales para sus propietarios.

Entre las principales cuestiones que conviene revisar se encuentran la posible ganancia patrimonial en el IRPF y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

El divorcio no implica, por sí mismo, que la venta esté exenta de impuestos. Sin embargo, existen determinadas circunstancias que pueden influir en la tributación, especialmente si se trata de la vivienda habitual.

¿Se puede vender la vivienda antes de los tres años y beneficiarse de la exención por reinversión?

Con carácter general, para que una vivienda se considere habitual a efectos de la exención por reinversión en el IRPF, el contribuyente debe haber residido en ella de manera continuada durante al menos tres años.

No obstante, el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF contempla excepciones cuando concurren circunstancias que necesariamente obligan a cambiar de domicilio, entre ellas la separación matrimonial.

Esto significa que, en determinados casos de separación o divorcio, la vivienda puede conservar su consideración fiscal de habitual aunque no se haya alcanzado ese periodo de tres años.

Si posteriormente se vende y se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual, podría aplicarse la exención por reinversión, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Entre ellos, debe respetarse el plazo de reinversión, que con carácter general es de dos años anteriores o posteriores a la transmisión, y las condiciones exigidas para ambas viviendas.

La Agencia Tributaria detalla los requisitos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

Es importante recordar que la exención no se concede automáticamente por haberse divorciado: cada propietario debe comprobar individualmente si cumple los requisitos.

¿Qué ocurre si no estaban casados y eran pareja de hecho?

La situación puede ser distinta cuando los propietarios no estaban casados y la ruptura se produce entre miembros de una pareja de hecho o de una pareja que convivía sin matrimonio.

La normativa fiscal menciona expresamente la separación matrimonial como una de las circunstancias que pueden justificar el cambio de vivienda antes de cumplir tres años de residencia.

En cambio, la ruptura de una pareja no casada no se equipara automáticamente a una separación matrimonial a estos efectos.

No obstante, determinadas circunstancias de una ruptura pueden llegar a considerarse análogas si se demuestra que hicieron necesario el cambio de domicilio.

Por ello, en el caso de parejas de hecho o parejas no casadas, es especialmente importante analizar la situación concreta antes de dar por supuesta la aplicación de una exención fiscal.

La titularidad del inmueble, el tiempo de residencia, los motivos del cambio de domicilio y las condiciones de la reinversión pueden resultar determinantes.

¿Y si uno de los cónyuges tuvo que abandonar la vivienda?

Otra situación frecuente se produce cuando, tras la separación, uno de los cónyuges deja de residir en la vivienda familiar y el otro continúa viviendo en ella.

El Tribunal Supremo ha establecido criterios que permiten, en determinados supuestos, considerar cumplido el requisito relativo a la ocupación de la vivienda habitual para el cónyuge que tuvo que abandonarla como consecuencia de la separación o el divorcio.

Esto puede ser importante cuando la venta se realiza tiempo después de que uno de los propietarios haya dejado el domicilio.

En cualquier caso, conviene revisar las circunstancias y el cumplimiento de los demás requisitos fiscales antes de aplicar la exención.

Para ampliar esta información, puedes consultar nuestra guía sobre qué impuestos se pagan al vender una casa.

Pasos para organizar la venta y el reparto del dinero

Una vez comprobado que ambos propietarios desean vender y que la operación es jurídicamente viable, conviene organizar la comercialización con criterios compartidos.

Preparar la documentación y coordinar la comercialización

Reunir la documentación desde el principio ayuda a detectar cuestiones pendientes antes de encontrar comprador.

Además de la escritura y la nota simple, habrá que revisar los documentos habituales de la venta y los acuerdos o resoluciones que afecten a la vivienda.

Puedes consultar nuestra guía de documentos necesarios para vender un piso.

Para comercializar el inmueble, resulta útil acordar un interlocutor y mantener informados a ambos propietarios. Compartir las consultas, las visitas y las ofertas recibidas reduce malentendidos y permite decidir con la misma información.

Calcular gastos, impuestos e importe neto

El precio de venta no equivale al dinero que quedará disponible.

Antes de acordar el reparto, deben contemplarse la deuda pendiente, los gastos de la operación y los impuestos que correspondan.

El resultado tampoco tiene por qué dividirse automáticamente por mitades: habrá que atender a la titularidad, a la liquidación del régimen económico matrimonial y a los acuerdos aplicables.

Calcular el importe neto desde el principio permite que ambos propietarios tengan una expectativa más realista de cuánto recibirán después de la venta.

Qué opciones existen si uno quiere vender y el otro no

Cuando no hay acuerdo, el primer paso es identificar el motivo: el precio, el momento de vender, la necesidad de seguir viviendo allí o la intención de quedarse con la propiedad.

Una valoración compartida puede ayudar cuando la diferencia es económica.

Si uno quiere conservar la vivienda, habrá que estudiar su capacidad para compensar al otro y, cuando corresponda, asumir la financiación.

Si el bloqueo continúa, será necesario analizar con asesoramiento jurídico las vías disponibles, incluida una posible división judicial de la cosa común cuando legalmente proceda.

La solución dependerá de la situación patrimonial, del régimen económico aplicable y de los derechos que afecten al inmueble.

Solicita una valoración neutral de tu vivienda en Mallorca

Vender una vivienda tras una separación requiere información clara y decisiones coordinadas.

Antes de iniciar la venta, conviene comprobar si alguno de los propietarios desea quedarse con la casa y valorar las consecuencias económicas y fiscales de las distintas alternativas.

Si finalmente decidís vender a un tercero, conocer el valor real de mercado será uno de los primeros pasos para alcanzar un acuerdo.

En Mundo Pisos puedes solicitar una valoración de tu vivienda en Mallorca y explicar vuestra situación.

Nuestro objetivo es ofrecer una referencia razonada, basada en el mercado inmobiliario, que ambos propietarios puedan utilizar para decidir y organizar la venta con mayor seguridad.

Solicita una valoración gratuita de tu vivienda en Mallorca y descubre cuánto puede valer vuestra casa en el mercado actual.

Este artículo tiene carácter meramente informativo y divulgativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal, hipotecario, técnico ni profesional individualizado. Para casos concretos, se recomienda consultar con un profesional competente.

Equipo editorial de Mundo Pisos